趣blogblog：新盤減價將成新常態
全．城匯以今年荃灣西上蓋最平開價招徠，較兩個月前海之戀．愛炫美首批呎價平14%。以今日兩盤反應，愛炫美
售樓處冷清，對比全．城匯睇樓墟冚情況，新盤減價促銷，會成為未來樓市的新常態。
上個月，市區劏盤如深水埗AVA61首批僅賣29夥、灣仔壹嘉賣12夥，西營盤63 Pokfulam沽11夥，銷售比率低見兩成，證明所謂「剛性需求」，關鍵還是價錢。麗新深水埗逸新本月上旬以低同區新盤AVA61逾一成售價散貨，首輪推出98夥即日沽清，證明減價賣樓，並非華懋行先。
一手買賣合約今年上半年錄近萬宗，以上半年推盤及銷售步伐，有機會打破2007年約兩萬宗的10年新高紀錄。但大前提是，購買力能否延續？
二手交投2010年錄得超過12萬宗成交，當年一手交投1.3萬宗，一手與二手的買賣比例去到1：9。隨往日後辣招稅生效並加強，二手盤源被鎖死，二手成交過去4年（2013至2016）年均只有4萬宗，即一二手比例升至3：7。一二手比例拉近的同時，每宗成交價的差距卻擴闊。2015年一手每宗平均成交是957萬元，二手則為652萬元。一手均價較二手高47%。及至今年首半年，一手均價是1,358萬元，較2015年升42%。而二手均價是732萬元，較2015年升12%，今年上半年一手均價較二手高86%。
姑勿論未來3至4年一手住宅供應達到9.8萬夥是否有水份，但以近年一二手樓平均價拉遠，一手樓高溢價背後，某程度突顯發展商用盡方便幫「實力不足」的買家上車，以及透支供完樓的上一代，加按為下一代上車的代價。新盤如非減價、只用發展商財技，求價肯定不能求量，貨量積壓會成日後劈價出貨致急跌的陰霾。
發展商上半年傾銷近萬夥新樓，創一手例後新高，但值得關注是劏房盤越賣越多，塞爆上車客胃口，滯銷的「納米」私樓堆積如山。據統計，上季度實用面積431方呎以下（稱為A類）新盤細戶貨尾量增至近1,400夥，屬5個季度新高，按季增加4%，預期下半年貨尾量更會飆至2,000夥。
樓市參與者中，不止買家抱羊群心理，發展商亦不乏跟風做事之輩，眼看減價賣樓奏效，早減早享受，遲減無甜頭。
股榮
專業投資者、上市公司執行董事、90後
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