摸魚手劄：首置上車盤的迷思和沙盤推演
■林鄭預告會在施政報告會交代港人首置上車盤具體措施。 資料圖片
林鄭出口術，預告下月的《施政報告》，會交代「港人首置上車盤」具體措施。政府推政策出口術，是自古已有的操作，正如聯儲局耶倫暗示加息前，總會扭來扭去，一來想測試輿論、民間反應，但同時要做
好期望管理，不想資產市場出現太大波動。暫時留意了首置上車盤的風聲和輿論一個星期，民間對此都沒有太大抗拒，事實上𠵱家具體內容乜都無，都好難提出甚麼批評和改善建議。政策改啱名係非常重要。又「首置」、又「上車」咁款，一聽已經大有好感，正如「港人港地」咁，初初一聽都非常有好感，不過最後給了紅色資本中海外，那是另一回事。本人也無特別抗拒，只是想提一點，官僚其中一個特色就是以為整件新東西，舊問題就不存在。如創業板本來是為了新經濟發展，但變成了啤殼樂園，所以要搞個「創新板」，但這是否代表創新板就是新經濟的新出路？正如居屋、公屋搞唔掂大部份人的居住問題，搞個新的「首置上車盤」，是否代表舊問題已經解決了？不能否認，林鄭很聰明，最近低調回應大學生民主牆和港獨等主權、政治爭議，反而想把焦點放在民生、置業等事務問題上，把下月《施政報告》重點放在利民紓困的政策。這實有別於上屆政府般，未登天子位，先置殺人刀。咁樣的處理對林鄭本人、對管治，都好。坊間輿論疏理了幾個「首置上車盤」的重點內容：第一，定位在「居屋之上，私樓以下」；第二，不排除公私合營，甚至會動用私人發展商的農地，所以最多農地的新地（012）未有政策出台，股價已預先反映。同期本地地產商都受惠股價大升，但新地升最勁。不過政府都未出聲，新地就預先公佈3地皮洽發展首置上車盤，會唔會有點兒那個呢？按下不表；第三，未必好像居屋等補了地價可以自由轉讓，政府可能是最大單一莊家，控制供應量和接貨。某程度上，第一點和第二點可以看成同一回事。政府搞公私合營，最怕是官商勾結，尤其是幫林鄭競選站台的，不少是本地地產商大孖沙，這方面難免招人口實。何況公私合營，自然要考慮到地產商的成本結構，「居屋之上」是為了保障地產商有一定盈利，才有誘因維持合作關係，但若價格定得太高，又會失焦了「首置上車」的核心目的，我們還是要放長雙眼去睇。若論本地地產商的最後優勢，只怕就是跟政府公私合作吧。好像投地這類高風險高成本的，極度以本傷人的商業玩法，還是交給紅色資本去做。像海航、高銀這類的高價投地方式是超越商業邏輯，本地地產商個個O曬嘴，望塵莫及。尤其是海航，媒體屢次傳出流動性和融資問題，有乜理由連錢都未預備好，就高價投地先得㗎？本地地產商一直儲起不少土地資源，價值未被發掘，公私合營的方式可能是本地地產商另一出路。至於第三點，這是為了讓「首置上車」市場和私樓市場，分隔成兩個獨立市場看待，保障既得利益者的奶酪不要因政府和增加供應而推倒，尤其是樓價上升的既得利益也不少。樓價一放慢，不少上了車的中產要上街，地產商也會哭出來。
林鄭出口術，預告下月的《施政報告》，會交代「港人首置上車盤」具體措施。政府推政策出口術，是自古已有的操作，正如聯儲局耶倫暗示加息前，總會扭來扭去，一來想測試輿論、民間反應，但同時要做好期望管理，不想資產市場出現太大波動。
暫時留意了首置上車盤的風聲和輿論一個星期，民間對此都沒有太大抗拒，事實上家具體內容乜都無，都好難提出甚麼批評和改善建議。政策改啱名係非常重要。又「首置」、又「上車」咁款，一聽已經大有好感，正如「港人港地」咁，初初一聽都非常有好感，不過最後給了紅色資本中海外，那是另一回事。
本人也無特別抗拒，只是想提一點，官僚其中一個特色就是以為整件新東西，舊問題就不存在。如創業板本來是為了新經濟發展，但變成了啤殼樂園，所以要搞個「創新板」，但這是否代表創新板就是新經濟的新出路？正如居屋、公屋搞唔掂大部份人的居住問題，搞個新的「首置上車盤」，是否代表舊問題已經解決了？
不能否認，林鄭很聰明，最近低調回應大學生民主牆和港獨等主權、政治爭議，反而想把焦點放在民生、置業等事務問題上，把下月《施政報告》重點放在利民紓困的政策。這實有別於上屆政府般，未登天子位，先置殺人刀。咁樣的處理對林鄭本人、對管治，都好。
坊間輿論疏理了幾個「首置上車盤」的重點內容：
第一，定位在「居屋之上，私樓以下」；
第二，不排除公私合營，甚至會動用私人發展商的農地，所以最多農地的新地（012）未有政策出台，股價已預先反映。同期本地地產商都受惠股價大升，但新地升最勁。不過政府都未出聲，新地就預先公佈3地皮洽發展首置上車盤，會唔會有點兒那個呢？按下不表；
第三，未必好像居屋等補了地價可以自由轉讓，政府可能是最大單一莊家，控制供應量和接貨。
某程度上，第一點和第二點可以看成同一回事。政府搞公私合營，最怕是官商勾結，尤其是幫林鄭競選站台的，不少是本地地產商大孖沙，這方面難免招人口實。何況公私合營，自然要考慮到地產商的成本結構，「居屋之上」是為了保障地產商有一定盈利，才有誘因維持合作關係，但若價格定得太高，又會失焦了「首置上車」的核心目的，我們還是要放長雙眼去睇。
若論本地地產商的最後優勢，只怕就是跟政府公私合作吧。好像投地這類高風險高成本的，極度以本傷人的商業玩法，還是交給紅色資本去做。像海航、高銀這類的高價投地方式是超越商業邏輯，本地地產商個個O曬嘴，望塵莫及。尤其是海航，媒體屢次傳出流動性和融資問題，有乜理由連錢都未預備好，就高價投地先得㗎？本地地產商一直儲起不少土地資源，價值未被發掘，公私合營的方式可能是本地地產商另一出路。
至於第三點，這是為了讓「首置上車」市場和私樓市場，分隔成兩個獨立市場看待，保障既得利益者的奶酪不要因政府和增加供應而推倒，尤其是樓價上升的既得利益也不少。樓價一放慢，不少上了車的中產要上街，地產商也會哭出來。
渾水 專業投資者、上市公司執行董事、90後
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