立論 - 林少陽 2018年11月14日

立論 - 林少陽 2018年11月14日


立論：樓價跌70%？　除非…… - 林少陽


要樓市跌70%，恐怕比股價跌至四位數字更難。　資料圖片 適中字型 較大字型



現在，人人都說港股正身處熊市，最大膽的預測，說恒指要跌到四位數字，樓市則跌七成。正如經濟學家凱恩斯話齋，長線而言，我們都必有一死，太長遠的預測，做來都沒太大意思。這一刻，我只知去年今日，有港股大好友曾預言，港股好快見4萬點。之後點，不用我多講。

在金融市場，有兩件事是肯定的：第一，在短時間之內，很多意想不到的事可以在市場內發生；第二，在無錨的法定貨幣（fiat currency）制度之下，貨幣供應傾向以高於實質經濟增長的速度增長。基於一，我們要知道預測的不可靠性；基於二，我們要明白任何具稀缺性且能產生穩定現金流的資產，都有價格持續升值的傾向。

有股壇老兵可能會反駁，說市場上不少股份，股價不單不能長升長有，不少還要不斷向下炒。背後原因，十居其九都是大股東心術不正，視上市公司為自己的私人會所不斷增發新股攤薄股東權益，或是相關行業前景暗淡，管理層經營不善，業務營運連年虧損。

比恒指見四位數更難
在金融市場內，心術不正的管理層，數量未必少過正派的大股東。幸運的是，經營得法的公司市值會不斷膨脹，搵股東笨或經營不善的股份，市值則越來越縮，最終會被投資者所捨棄。因此，全球大部份股市，即使出現不少害群之馬，總市值依然是升多跌少。

港股過去十年的表現，可以用強差人意來形容，主要是因為中國經濟增長表現大不如前，以及政府太多有形之手破壞自由市場運作所致，但即使如此，亦未至於整體大市要賤到要時光倒流，在不久的將來重返沙士價。畢竟，目前全球的貨幣發行量、企業盈利能力，與2003年時比較根本不可同日而語。

與股票隨時可以無限量印製不同，物業的供應周期很長。要本港物業像1997年至2003年一樣，高低位跌近70%，必須要有一個很有決心大幅增加供應的政府，再加上一個極度高槓桿借貸的樓市，才能將樓價推向萬丈深淵。目前本港過半物業已供滿樓，整體平均按揭成數遠低於1997年水平，特區政府最近收返山頂拍賣地皮，反映政府的土地供應政策，依然未見有重大改變。要樓市跌70%，恐怕比股價跌至四位數字更難。

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出




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