趣BlogBlog - 股榮 2018年11月11日
趣BLOG BLOG：樓價會冧 租金難大冧之謎 - 股榮
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樓價下跌趨勢明朗化，有網友想了解租金形勢。理論上，樓價跌，租金亦相應調整，但跌幅一般少於樓價。如果樓價跌三成的話，整體租金跌幅估計跌約兩成，這主要基於昔日數據及目前租金回報水平推測。
統計過去30年差估署數據，樓價指數期間飆升近9倍，租金指數僅升兩倍。由1989年至1996年，租金指數一直跑先樓價指數，1997年全城炒樓，樓價指數首度超越租金指數，但隨住金融風暴爆破，樓價直插，租金指數重越樓價指數，一直至2003年。
2004年開始，樓價指數升幅反領前租金指數，直至2009年開始，樓價指數升幅開始大幅拋離租金指數，樓價過去10年升幅為2.2倍，租金同期升幅是0.7倍。
要推測未來租金跌幅，首先要了解，過去10年樓價遠遠跑贏租金的關鍵。2008年海嘯後，以美國為首的國家開始無限量寬放水，資金泛濫下，樓市較股市佳，某程度上得益於當時曾蔭權政府開始以辣招（額外印花稅，SSD）打擊樓價，但在居屋近乎零供應下，投資客或用家都搭上這班升市順風車，往後辣招越多，變相令市場潛在供應越少，令樓價非理性亢奮。
樓價升惟租金升幅未同步，原因是租金佔市民入息水平已到達臨界點，租戶只能出同一筆租金而越租越細。由2015年開始，A類單位（面積430方呎以下）租金回報率已低於3厘，最新是2.6厘，其中較大型單位，回報更低至2.2厘水平，豪宅更只有2厘。單位越細、呎價越貴、呎租越癲，這是樓市的荒謬。當港元存息超過兩厘、美元存息達到三厘，買樓收租投資基本上是戇居，要令炒家重新入市，方法只有一個，就是樓價跌幅大於租金跌幅，當樓價指數與租金指數的差距收窄，租金回報始能提升至合理範圍。
1997年9月，樓價指數及租金指數同月同頂，至2003年7月樓價指數見底，累跌66%，租金指數遲兩個月見底，累跌49%，期間租金回報率由4.2厘升至6.3厘。對上一次2015年調整，樓價指數跌11%，租金指數只跌8%，惟回報率於半年調整期間，僅升0.1個百分點。
樓價如跌三分一，重返4年前（2014年底）水平，租金如跌返4年前，跌幅大約19%。當美國開始收水，過去不正常的事亦會回歸正常。升得越癲的劏房，未來「冚包散」的幅度將會是整體的一倍。例如整體樓市跌三成、劏房跌價六成是正常，而劏房呎租動輒每呎70、80元的現況，未來將會跌一半先有市場。
P.S.：CCL最新報182.7，按周跌0.53%，距離年底預測目標135，還要多跌26.1%。年底前還有七個周日全部寫樓，下一篇寫發展商拒絕減價，近月只以高按揭成數、呼吸plan等優惠促銷，但其實背後有「另類方法」，實際可減價高達一成。還有六篇，大家不妨畀嚇意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
股榮
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