趣BlogBlog - 股榮 2018年11月18日
趣BLOG BLOG：曲線減價 新盤不能說的秘密 - 股榮
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新盤劈價由將軍澳南揭開序幕，藍塘傲12夥貨尾劈價求售，減幅5%至14%，成為將軍澳南歷來11個新盤中，首個劈價盤。其中8座16樓G室兩房連天台特色戶，實用面積634呎，最新定價1,530.6萬元，較去年7月定價1,779.7萬元低249.1萬元，減幅14%。發展商麗新發言人講了一句說話引起我注意，「與其增加宣傳費，不如將樓盤直接減價，優惠用家」。
這句表面上充滿客氣的說話，背後潛台詞是甚麼，解讀前可先了解發展商宣傳費事宜。樓盤展開銷售活動，離不開媒體宣傳，即使近年新增網上KOL軟銷，使費有限，賣樓用得最大的一筆費用，叫代理傭金，促成一宗新盤成交，就算是鍊得最盡的長實（1113）或以品牌掛帥的新地（016），最少亦有2.5%以上傭金，其他新盤一般有3%或3.5%以上。
換言之，一宗千萬成交，代理成功促銷，完成後會有最少25萬元傭金收入。
高傭金變相有額外回贈
當然，發展商質素、樓盤開價高低及單位種類，甚至地產市道優劣，都影響傭金比率會否大幅調升。收到一份2018年各新盤傭金文件，詳細列出158個盤目前貨尾傭金比率，結果是有35個盤傭金比率是5%或以上，當中由有利發展的利港灣18及豐泰發展的棗梨雅道3號，傭金達到10%。
究竟代理回贈傭金，大約佔幾多，可以用上市公司美聯物業（1200）資料作參考。美聯去年收入53億元，佔開支最大兩筆數，分別是員工成本，以及「回贈」，回贈金額按年升33%至13.5億元，相當於總收入的25%。
發展商實行高傭政策，表面上是加大力度鼓勵代理推銷有關樓盤，但行內人都深明，大額傭金其實代表發展商曲線減價，代理叻仔當然可全數獲得，而更多的，是代理會向買家作額外回贈。
發展商考慮的，最重要還是田土廳成交價，仍然是新高價、破頂價，令到早前買落單位的業主感覺良好。
當然，香港未必會發生如大陸樓盤減價而出現的「維權」發爛渣事件，但發展商最擔心的，是明減實劈，會掀起一班未上會的買家撻訂，甚至令市場氣氛更加惡劣。
大部份發展商近年慣性越賣越貴，不輕易減價，即使近月有數間發展商「開錯價」，首輪銷售只賣出兩三成貨，隨後只焗住「招標」，大家不時見到招標及貨尾單位錄破頂成交，原因：你懂的！
P.S.：CCL最新報180.4，按周跌1.28%，距離年底預測目標135，還要多跌25%。CCL連跌7周共3.32%，是真滯後定真假跌，留給各位判斷，但既然一開始用CCL作指標，就遵守遊戲規則。年底前還有六篇，大家不妨畀嚇意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
股榮
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