趣BLOG BLOG：車位跌完四成 會跌多三成 - 股榮
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執筆之時，龍床盤菁雋即將開售，有機會成為首輪開售捧蛋的新盤。今年中樓市之癲，不單豪宅、藍籌屋苑及居屋日日破頂，甚至炒起凶宅、劏房以至車位及工廈，質素越差、升幅越大，越垃圾越是寶，非理性亢奮的結局，是資產價格及收益回報回復正常。
有網友想問車位市場，明年會否輸得慘烈。答這問題前，先統計一下過去8年車位癲況。自2010年起，當住宅買賣受辣招及逆周期影響下降之際，一手及二手住宅車位買賣開始轉趨活躍，年均成交超過8,000宗，2010年全年錄8,092宗成交，合約總值33.78億元，平均每個車位值42萬元；去年全年一二手車位登記約9,291宗，宗數未見急增，惟成交總值合共161億元，平均每個車位值173萬元，7年間升值3倍，同期樓價指數升幅約1.6倍，憑甚麼車位較住宅有多一倍升幅，是單純「剛需」抑或只是炒家新戰場？
出得嚟行，預咗要還。當樓價回調之際，非必需品的車位回調壓力更大、跌幅更勁、速度更快。至於輸蝕程度，要視乎入市價及租金水平。嘉湖山莊美湖居一個雙號車位，剛以91萬元售出，較4個月前造價167.5萬元大跌46%，為屋苑車位今年首次跌穿100萬元。嘉湖今年以來共錄得逾110宗車位成交，造價全逾110萬元，其中約34宗成交價逾150萬元。
租金回報低過3厘不值博
嘉湖目前車位月租介乎2,500至3,000元，用中間數2,750元計算，每年租金收入3.3萬元。91萬元車位，租金年回報是3.4厘，而150萬元的車位，租金回報率是2.2厘，167.5萬元的車位，租金回報更不足2厘。
另一個今年喪炒車位屋苑金獅花園，一個L4雙號車位剛以85萬元沽出，同層一車位今年7月曾以152萬元成交，5個月大跌44%。用目前市值每月租金2,200元計，85萬元車位，租金年回報是3.1厘，而152萬元車位，租金回報率是1.7厘。
其他熱炒屋苑車位如富豪花園、豪景花園及麗城花園，最新成交價較今年新高價分別跌了45%、35%及34%。跌得急，一切都是計錯數的問題。昔日車位回報，最低亦有4厘，最新銀髮債券保證回報有3厘，所有資產投資回報低於3厘，風險已大於回報不值得，更何況是2厘甚至更低的回報都買，與倒錢落海沒有分別。當然，有人會話可以年年大幅加租，令租金回報提高，但事實是否如此美好，近月的樓價調整，已經潑下一盤冷水。
近兩個月個別地區如將軍澳，車場租金回落超過一成，加租變減租，令原先計錯數的回報，跌至更不合理低水平。如果大家不幸高價買入，年收回報僅2厘，可以做定心理準備，此車位未來一年要提升至年回報4厘，才可能易手，在租金不變的情況下，車位價會跌一半。
如果租金下調一成甚至兩成，要有4厘回報的話，用嘉湖山莊的例子，租金跌一成，車位賣74萬始有4厘回報。如果租金跌兩成，車位賣66萬才享4厘回報。嘉湖最新車位自高峯劈足四成至91萬元，要跌多三成始值博。
樓市轉勢，長實樓神趙國雄開腔指個人意見，認為樓市下行無可避免，估計明年樓價最多跌兩成，其中納米樓更跌三成。翻查過去十多年剪報，樓神一般唱好不唱淡，就算是睇跌，都保守地用一成波幅來形容，今次雖則以個人名義，但難免令人聯想到是長實甚至超人意識形態。4年前長實賣大埔嵐山，成為劏房納米樓的開山鼻祖，4年後樓神估劏房跌三成，算是劏房爆煲的最大諷刺。當劏房跌價三成，車位冧價五、六成，亦是不正常中的正常。
P.S.：CCL連跌10周逾5%，最新報176.8，按周跌0.33%，距離年底預測目標135，還要跌多24%。年底前還有三篇，大家不妨畀嚇意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
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