《拆局麒想－林嘉麒》領展本地業務不明朗，英國項目有隱憂
《拆局麒想－林嘉麒》領展本地業務不明朗，英國項目有隱憂
《拆局麒想》本港疫情第三波爆發，堂食全禁，商場人流將大減，收租股添加不確定性。領
展截至２０２０年３月底，香港物業組合中，零售租金方面，商鋪收入達５５﹒９億元，佔整體
收
入高達７７％，佔總面積８４﹒２％。當中，６７００萬元是按營業額分成租金，而業務以必
需品為主，有超過６４％的每月租金來自食品相關商戶。按理，食品銷售有影響有。目測下，街
市銷售在疫情下不跌反升，似是少了部分憂慮，惟去年街市╱熟食收入只是９﹒１６億元，佔整
體收入１２﹒６％，幫不了忙。領展早已表明未來經營表現目前難以預測，續租租金下調及租用
率下跌將為未來財政年度的財務業績帶來負面影響，影響重大而且無法量化，目前專注於可能的
營運成本控制方案，並將繼續監察及保障領展仍維持穩健的財務及流動資金狀況。再者，物業組
合中，有２３﹒１％的面積，相對於２５﹒５％的租金收入，將於２０２０至２０２１年到期，
未來租金下調壓力會相當明顯。
向外闖，又如何？領展一直計劃向海外發展，年多前進軍中國內地。物業組合總值港幣
１９６０億元，其中香港佔８５﹒５％，中國內地佔１６﹒２％，收益已有１４﹒４８億，佔整
體一成，發展理想。去年１２月涉資６﹒８３億澳元收購澳洲悉尼的１００ Ｍａｒｋｅｔ
Ｓｔｒｅｅｔ項目，為１０層高的甲級辦公室物業。今個星期初再宣布，收購位於倫敦的辦公室
物業２５ ＣＡＢＯＴ ＳＱＵＡＲＥ，總代價約３﹒７１４億英鎊（相等於約３６﹒８３２億
港元）。項目位於金絲雀碼頭，是英國倫敦的中央商務區之一，價值不菲。經估值師評估，於
２０２０年７月１７日為３﹒８１５億英鎊，收購屬輕微折讓。兩宗海外併購，令領展經調整債
務對資產總值比率升至約１９﹒２％，財務狀況仍屬健康。
領展向海外發展是理所當然，可分散收益風險。澳洲項目加權平均租約到期日是８﹒４５年
，租約要到２０２７年至２０３０年間才屆滿。２０１９年１０月底淨收入約為２６７０萬澳元
（約１﹒４８億港元），大約是領展去年收入的１﹒３８％，未算太多。不過，物業由三名租戶
，包括Ｓ＆Ｐ╱ＡＳＸ１００上市的物業投資者、聯邦政府機構及主權財富基金租用，屬好租客
，勝在穩定。英國方面，２５ ＣＡＢＯＴ ＳＱＵＡＲＥ出租率高達９９﹒１％，包括一間國
際投資銀行、一個非部長級政府部門、一個法定組織及一個共享工作間營運商，情況似乎也不錯
。加權平均租約剩餘年期比澳洲的更長為１０﹒９年，租約到２０２４年至２０３９年之間才屆
滿；每年現時淨收入約１８８３萬英鎊（約１﹒９億港元），相對於現時領展收入的１﹒７％。
不過，要留意這間國際投資銀行，佔現時淨收入高達４８﹒９％，它正是Ｍｏｒｇａｎ
Ｓｔａｎｌｅｙ。管理層聲稱英國脫歐後，大摩的大本營仍會留在倫敦，惟近期公司動向所見，
交易員確實是留守，惟銷售人員方面已移至法蘭克福。同時，有指最後總部定案要留待英國脫歐
方案落實後才再決定。因此，這個大租客會否離開，而英國正式脫歐後，英國整體租金走勢會如
何暫時未知。據通告披露，今次收購的公司連續兩年虧損，２０１９年底除稅前虧損就達２６６
萬英鎊。實際盈利貢獻要留待交易完成後才知悉，通告亦提到英國脫歐後磋商之不確定性亦可導
致房地產價格以及英鎊匯率之潛在波動，從而可能對目標物業之可分派收入及估值產生負面影響
。再者，是次成交後，領展將委聘專業房地產投資管理人Ｐａｔｒｉｚｉａ ＵＫ
Ｌｉｍｉｔｅｄ提供資產管理服務，會編製年度業務計劃及預算，包括出租及翻新等策略性建議
，意即要使多一筆錢。面對近期香港情況，再加上海外併購的中線投資開支，相信短期會對基金
可供分派收入有負面影響，短期股價走勢上應傾於保守，當然最壞時刻雖然未到，惟亦會過去的
情況下，股價再有調整，或許才是中長線吸納的機會。
《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
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