趣BlogBlog - 股榮 2020年8月2日
【趣BLOG BLOG】賣樓移民潮開始 - 股榮
「城外的人想衝進去，城裏的人想逃出來」，這是港樓平行時空下的畸型現象。
金管局每月會公佈住宅按揭統計調查，6月份數據剛出爐，有幾組數字值得同大家分享；如何解讀，好淡友各有理據，但冷冰冰數字背後，我卻見到很多人對香港死心，將物業沽售部署移民。
6月份新批出按揭宗數超過一萬宗，貸款額達到476億元，是有統計以來單月金額新高數字；在如此環境下，更是詫異。按類別劃分，二手新批按揭貸款額錄破紀錄的339億元，宗數達到6,808宗，較過去三年（2017至2019年），二手月均新批出貸款金額介乎162至180億元，激增約一倍。新冠肺炎肆虐下，二手居然錄得熾熱交投，某程度是一手開盤慢，令購買力聚焦二手；但剛性買樓，亦要有盤放售始能配合。
以往二手放盤，有實盤，但更多是虛盤，即業主純粹自high試盤，並非有心放售；今輪二手小陽春，與其說準買家增加，我認為業主決心賣樓的數目更多，到價即沽。
一般簽訂臨時買賣合約後，只要文件齊備，一般一個月內，銀行可批出按揭貸款以供買家交收之用。6月份新批貸款數據，或是反映5月份的成交狀況。港版國安法5月下旬、於兩會舉行時表決通過，時間上與成交增加脗合；事實上，5月份新申請貸款個案達到1.5萬宗，較4月份按月增38%。
過去三年以至今年首季，二手新批貸款宗數平均約4,000宗，SSD辣稅下，二手放盤一直是「有限供應」，因此港版國安法無疑成為二手破局契機；昔日手揸數層物業的業主，不少近月已減磅沽一兩件貨，部署在海外置業移民。市場上貨源激增下，亦令上車客有較多選擇，更快促成交易。
預期二手成交急增之下，昔日的雞肋︰轉按業務，亦步入倒數階段。過去十年，轉按成為業主每兩年賺回傭、轉平息，兼套回一筆資金的「指定動作」；2018及2019年度，整體新批按揭貸款及宗數裏，分別有33%及有37%屬轉按。
銀行每三單按揭生意，一單就是轉按，為搶這班客，所賺的息差有限。去年開始，大行紛紛減轉按回贈，甚至市場消息指，中銀香港削減按揭現金回贈，貸款額300萬元以下，一律減至零。今年頭半年，轉按佔整體新批貸款比例，減半至只有17%，6月份進一步減至11%。
可以預期，銀行息差大收窄情況下，已不欲做轉按生意，甚至乎二手按揭成交急增下，未來全面取消回贈等優惠，亦不愁沒客。
單一個月數字，未必一定是賣樓移民潮的開始，業主想賣，亦要準買家肯買始成事。「城外的人想衝進去，城裏的人想逃出來」，這就是港樓平行時空下的畸形現象。
股榮
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