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2022年1月11日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年1月11日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年1月11日


熱愛磚頭│灣區東西岸產業發展漸行漸遠(李紫晶)

熱愛磚頭│灣區東西岸產業發展漸行漸遠(李紫晶)



大灣區過去一年樓價,以東莞升幅最勁。
記得去年1月本欄從《十四•五規劃》展望大灣區各城市的樓市動向,又從產業及基建角度,比較灣區各城市的潛力。當時認為在「雙城聯動」的政策下最看好東莞和深圳

光明新區的發展,另外亦看好珠海因養老產業會帶動當地房價。一年過去,正適合檢視灣區各城市的發展是否對辦,為日後再投資作準備。

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先看看過去一年的樓價走勢,比較2020年11月與2021年11月的中原大灣區指數,升幅有5.6%。看似升幅不俗,其實高位在8月已出現,之後連跌3個月。至於灣區內9個城市,同比只有肇慶下跌,跌幅12.5%,跌幅不少且有加速之勢。

東莞樓價升幅稱冠
升幅最厲害的果然是東莞(17.4%)、珠海第二(16.2%)、廣州第三(14.4%)、其他4至8位依次為中山(7.4%)、深圳(5.7%)、佛山(5.4%)、惠州(4.4%)、江門(1.1%)。

深入一點看,大部份城市在第三季末已是後勁不繼,樓價跟大市一樣徐徐回落,其中中山跌勢也是加速中。勢頭比較好的仍然是東莞、珠海,而廣州和惠州則平穩。以上數據引證了投資內地房,國策能帶動房價一時,長遠還是要看個別城市根據規劃實踐的深度。

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》2019年2月正式發佈,距今已三年,產業增速度最快的是東莞,繼香港、廣州、深圳、佛山之後,東莞的GDP也在去年突破一萬億,人口增長至1,000萬人以上,加上中央擴大前海合作區範圍北至寶安中心區,東莞變相差不多與前海相鄰,土地價值提升空間又大了,紫晶估計未來灣區各城市走勢,仍然以東莞最為看好。

若把灣區城市分為珠江東西兩岸,會發現東岸的廣州、東莞、深圳三個GDP破萬億城市由緃向連一線,那麼東岸餘下的惠州應該能享受溢出效應。惠州現時一年GDP若5,000億左右,未來有力追貼東莞,從而推升樓價,但有意投資惠州的朋友緊記首選接近深圳及東莞的地區。至於深圳樓市由於受政策連翻打壓,而且基數太高,今年樓市應該還是乏善足陳,是長線投資者的入市良機,只是不用急於出手。

反觀西岸幾個城市產業發展便比東岸遜色得多,據聞多處的工業園區招商都不理想,就是佛山千登湖商業核心區,商廈空置率高達四成。西岸房地產市場在一陣虛火後便無以為繼,估計今年還是以去庫存為主,想等物業升值,恐怕需耐心等上幾年,希望西岸城市在產業發展上加把勁。

這些城市中,珠海文化、生態、旅遊產業已算做得不錯,吸引了香港及國內其他地方的市民移居養老,使珠海在近十年人口增長速度佔全國第二名,從150萬人增至250萬人,增速僅次於深圳。珠海65歲以上的人口增速最快,反映珠海養老產業的確有吸引力。

由於文化旅遊養老產業不是具爆發力行業,因此不要期望珠海樓市能短時間內大幅攀升,估計緩慢穩步上升機會較大;去年珠海樓市升幅亮麗,暫時看來是橫琴自貿區帶來的虛火,今年應難以持續。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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