周亨 - 加息時代看REITs｜財股魔鏡
Previous Next 全球主要央行繼續壓抑高企的通脹風險，美聯儲在今年九月及十一月的會議召開前，已對市場發出清晰的指引：在地緣政治局勢緊張及能源禁運的情形下，市場必須對升息作好準備。
儘管一般人認為黃金及大宗商品可用於分散投資
，也能在對抗通脹上扮演避險的角色，但利率不斷提升，而金、銀或銅等金屬的價格亦被經濟增長放緩所影響，從年初至今分別下跌5%、15%及20%。
一些基金經理人，尤其是關於房地產投資信託基金（REIT）及房地產等實物資產，為應對高通脹環境已經進行策略調整。資產管理公司認為在高通脹環境下，仍可選擇房地產及基礎建設，因為它們在過往通脹時期的表現優於股票。因為彈性租賃（尤其是短期或無條件支付合約take-or-pay contract） 讓實物資產獲得加價空間。此外，數碼化及脫碳經濟也能提升特定商用資產的潛力。
僅在2022年，儘管利率上升，黑石（Blackstone）房地產信託私募基金仍為多個美國REITs進行私有化，當中包括多戶住宅，如Preferred Apartment Communities （APTS）、學生住宿的American Campus Communities（ACC）、PS Business Park（PSB）及Resource REIT，總計斥資約300億美元。
鑒於建築價格及材料成本上漲，許多上市的REITs估值遠低於其投資組合的市場估值，甚至低於重置價值（replacement value）。黑石房地產的主要物業投資類型已從寫字樓、零售物業，轉向更多的住宅租賃及工業物業。
在2022年上半年，美國房地產持續受到資金追捧。Realfin指出鎖定投資美國房地產策略的籌資已積累達970億美元，這個金額已經超越歐盟與亞洲實物籌資的總數。
與固定資產及封閉式基金相比，公開交易的REITs是散戶參與大型商業投資組合一種簡便方式，它們良好的流動性令投資者容易賣出。但是投資者仍需努力來追蹤投資組合的下屬行業並挑選較穩定營收與營運資金（FFO）的REITs，也要注意債務狀況和費用結構的影響。
博譽顧問集團資深顧問
周亨
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