28歲公務員借阿媽名義供的士牌 諗計買600萬單位：想㧬埋老豆做壓測！
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讀者徐先生：我今年28歲，任職公務員，月入28,000元，手持股票約值100萬元；另持有的士牌須月供17,000元，每月收租22,000元，收支平衡， 未有置業。不過的士牌是以媽媽名義做壓力測試， 想一年
內買個600萬元單位，敘造六成按揭，若不賣的士牌有辦法通過樓按壓測嗎？家有父母，媽媽和我的名義都做過壓測。而爸爸沒有任何貸款，現年52歲，從事地盤工作，收入主要以現金支票支取，他可以通過壓測嗎？
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諗sir：首先，買的士牌並非好投資。先不談論的士生意，而是的士牌抵押力低。
雖有廣告用「的士收租八成上會」作招徠，但經查詢原來是低息一按上五成；六至八成屬高息按揭。
（圖片來源：[email protected]） 忽略計算現金流產出效率
若用五成上會買的士牌以低息去刷現金流，不太看好。另外，的士牌未必可分30年上會。
讀者沒提及的士牌花多少錢上會，以28歲而言，忽略了以投入資金金額計算現金流產出效率，實屬正常。
如果一個500萬元的士牌要按五成以上，分20年供款要月供17,000元，可計出現金流產出效率為2.4%〔（22000-17000）x12÷250萬元〕。
雖然月供金額有還本成分，但的士牌的專利價值只見跌不太似升，若用250萬元造定期存款有3至4厘年息，即使預計明年減息仍有2厘。
（圖片來源：[email protected] Vivek） 買樓或上會這回事，做錯了不像股票般容易沽出。
讀者自己借貸力已用盡，又想用家人名義低稅上會買樓，用爸爸借貸力是其一出路，惟須留意52歲的人借貸力較45歲的已打七折。據75原則，借貸力在45歲後逐漸下降。
無論如何，讀者爸爸工資收現金票而非劃線支票，不是大問題。最大問題是地盤工作收入波動，不能九成上會，最多八成。
另外，波動收入要按其6及12個月平均數取其低者以訂現金數。
究竟爸爸份工資是多少？打折後會怎樣？有機會再為他計一計。
更令銀行信服的做法，是公司穩定每月出糧給爸爸，而時不時轉地盤，讀者應仔細考慮。
舉個例子。隨著樓價回落，筆者團隊用較市價低的價格、約670萬元入手一個三房單位作學生宿舍。
單位間成六個房間，每房月租約6,000元，「學生宿舍」租客不一定是學生。
（圖片來源：[email protected] natali） 樓價下跌促成價值投資
670萬元若只付20%首期，六間房租金每月共36,000元，供樓20,500元（670×80%÷260）。投入130萬元，每月享正現金流16,000元（36,000- 20,000）。
即使只間五間房都有11,000元正現金流，產出效率介乎10.15%〔（31,000-20,000）x12,130萬〕至14.7%〔（36,000-20,000）x12/130萬〕。
10.15%至14.7%，回報比定存高三至四倍，又有供樓部分。樓價下跌，從另一方面看，促成不少價值投資。
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圖片來源：[email protected] natali、[email protected] Vivek、[email protected]
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