拉闊投資│行業見底 買內房以債股出擊（小勇哥）
拉闊投資│行業見底 買內房以債股出擊（小勇哥）
今年來，地產政策開始放寬，主要以「保交樓」為目標。
中國政策在11月出現轉向。「二十大」舉行後，政治安全落實，在10月出口及零售雙雙負增長的背景下，政策重心讓位給經濟，過去2年以「安全」主
導的政策亦被「增長」取代。在11月中旬的時點多方位出招，正是在美國通脹確認見頂轉勢及美國加息速度減速的轉向之時，內外宏觀條件配合。
增長重新成為主角是為了實現政策的中長期目標。「二十大」報告表明：「到2035年人均國內生產總值達到中等發達國家水平」。招商證券根據世界銀行的標準推算，2035年中國人均GDP要躋身「高收入組」的前三分之二國家，年均GDP增速至少要達到4%。
不過，今年首3季GDP增長只有3%，再加上，10月出口及零售負增長，要完成全年GDP增長5.5%的目標已是mission impossible，「保4」已成為使命必達。在美國大幅加息後，美國消費必定放緩，導致兩年來高增長的中國出口篤定轉勢，推動今年經濟增長只有靠投資及消費，而兩者的拖累項分別是地產及防疫兩大政策，因而促成兩者的限制政策齊齊放寛。
重心由「保交樓」轉「平穩發展」
今年來，地產政策開始放寬，主要以「保交樓」為目標，更首次寫入中央政治局會議，但「房住不炒」的定位不變。隨著早前保交樓專項貸款已基本投放至項目，並形成一批實物工作量，有效促進項目交付。近期設立「保交樓」貸款支持計劃，人行以零成本向6家銀行推出2000億元「保交樓」貸款支持計劃，對象由項目轉為房企主體。券商預計大部分保交樓項目明年中可順利交付。
隨著保交樓任務進度良好，4月中央政治局會議提出關於房地產的另一個政策目標──「房地產市場平穩健康發展」正提上日程，政策對象由「項目」轉移至「房企主體」，小勇相信，12月的中央政治局會議將會再有這方面的論述。
11月11日，人行及銀保監推出16條措施支持房地產市場平穩健康發展，當中要求穩定房地產開發貸款投放，對國有、民營等房地產企業一視同仁；支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩定，支持優質房地產企業發行債券融資等。
恢復房企股權融資但不包括IPO
針對民企融資困難的問題，早在2018年人行獲國務院批准，從信貸、債券、股權三個融資管道，採取「三支箭」的政策組合支持民企融資。而「16條措施」正是第一及第二支箭。
第三支箭亦在17日後的本週一推出。中國證監會宣佈優化房企股權融資5項措施，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。不過，新上市（IPO）未有涉及。
涉房企業再融資自2018年已停止。不過，中證監訂下集資用途只可購買涉房資產，補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等，意味著房企不能發展高槓桿的舊路。
投資選獲信貸支持的18房企
房地產行業政策底及市場底已現，但盈利底部仍未確定，始終銷售仍處於下跌周期，只有銷售見底回升，才能帶動房地產行業的投資。因此，未來政策著力點是促進銷售。從貝殼研究院11月數據，已看到全國首套房貸利率降至4.09%，創2014以來的低位。現時已有超過20城市將首套房貸利率降至4.0%以下，未來相信有更多城市跟進。
人行上周降低存款準備金率0.25厘，小勇相信，5年期LPR 很大機會在本月20日減息，幅度最多0.25厘。未來住房信貸政策將有更多放寬以促進銷售。不過，要知道房地產仍受制於「房住不炒」的主調限制，要重返以往的黃金白銀時代難有希望，現時只是由萎縮邁向平穩發展。
對於中國房地產行業，小勇的投資取向是債券＞股票＞買樓。至於股債的選擇對象是獲得信貸支持的18家房企，即8家國企（港上市的有華潤置地（1109）、中海外（688）、越秀（123））、7家民企（港上市的有碧桂園（2007）、龍湖（960）、美的置業（3990）、合生創展（754）、金輝（9993））及3家混改代表（港上市的有萬科（2202）、綠城中國（3900）），當中信貸額度支持獲益最大的是萬科（至少3000億）；第二是碧桂園（至少1500億）。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄逢周四刊出
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