《缸邊隨筆－石鏡泉》房企還債的高峰期
《缸邊隨筆－石鏡泉》房企還債的高峰期
《缸邊隨筆》７月１０日，國家金融監管理總局發布《關於延長金融支持房地產市場平穩健
康發展有關政策期限的通知》，名稱很長，關鍵字是在「平穩健康發展」，不是誤會為可「彈．
高．炒」。
這個通知其實是反映
出中國房企所處的困局，困到中央不能不鬆鬆手。
通知的重點是對去年金融１６條的優化，去年１１月１１日，人行原保監會聯合出台「金融
１６條」，以保持及加大房地產融資平穩有序，並做好保交樓，其中兩條政策規定是有期限至今
年底的。不過一年將屆，內房企業仍未度過困境，於是便只好將有關的融資優惠延期。
國內有專家表示，近期內房市場銷售未及預期。６月份百強房企銷售業績下降２８﹒１％，
單月業績由正轉負，售樓量低於去年同期。
有研究指今年７月、９月房企到期債券餘額超９００億元人民幣，為還債高峰期。如今時不
延長金融支持房企，則在銀行催還債下，內房的資金鏈會更吃緊，可以爆出禍來。今次的《通知
》，是給了欠債房企和貸款的銀行個加時寬容，希望在這延長期內，內房銷售量有所增加，以時
間來換取減債。
中信證券有個報告，明確地指出這個延期通知的原由與良好預期。
７月１至８日，我們跟蹤的樣本城市新房網簽套數同比下降３６％，降幅環比擴大２﹒１個
百分點，樣本城市二手房套數同比下降２３％，降幅擴大２１﹒４個百分點，新房和二手房降幅
均比６月環比擴大。我們預計７月份房地產景氣進一步下滑。需要指出的是，除非外力幹預，房
地產基本面下行有螺旋強化效應。一旦市場明確了下行趨勢，二手掛牌可能增加，企業融資可能
更加困難，房價可能因此進一步下行。
＊政策的重點從逆周期調節轉向防風險。＊
本次政策延長期限主要涉及兩項政策，分別為金融機構存量貸款展期和債務新老劃斷後的盡
職免責處理，相應期限均調整到２０２４年１２月３１日。此外，融資的三枝箭也在加快落地。
總體而言，我們認為對房企的融資政策維持了此前的態度，即政策不是為了「翻轉」房地產周期
，不是在房地產周期向下時試圖推動周期向上，而是適當對沖房地產周期下行所帶來的風險，避
免風險持續集聚。我們認為，政策本身的變化是符合我國房地產產業鏈的具體情況的，也是有利
於宏觀經濟行穩致遠的。
＊政策進一步蓄力，預計需求側有望在２０２３年年底前走穩。＊
今年上半年以來房地產市場需求側政策進入真空期，目前７０個城市已經有５５個二手住宅
房價下跌，且二手房掛牌量不斷增長，房地產基本面出現螺旋向下的態勢，市場缺乏基本面的自
我修復機制。但是，當前政策工具箱儲備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購、限貸、
限價和按揭利率（特別是二套房）還有進一步的調整空間。我們認為，隨著基本面持續下行，尤
其是一綫核心城市確認房價下跌，２０２３年四季度有望是政策進一步放開的季度。本次《通知
》也再提要抓好落實因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交
樓金融支持，推動行業風險市場化出清，以促進房地產市場平穩健康發展。
維持２０２３年房地產基本面兩頭高中間低的判斷，理性看待２０２３年三季度繼續下探的
樓市基本面。
我們認為，政策並不是不幹預市場，只不過政策的目標不是逆周期調節，是防範風險，包括
防範金融風險，防範居民資產負債表風險，防範地方債務風險等。我們預計，全年房地產市場基
本面兩頭高，中間低，２０２３年三季度有可能是全年基本面最為低落的時間點。我們建議投資
者理性看待這種基本面的下行。當前的基本面下行預計既是行業面臨長期壓力的有序釋放，也料
成為行業在２０２３年底銷售再次上行之前的必要調整。我們維持對全年行業銷售正增長的預測
不變。
中信證券有他的良好預期，至於市場是否也相信這個《通知》可以帶來中信所指的良好預期
，就要走著瞧。
＊債多內房要小心＊
筆者看法是：
１﹒ 房地產有危機，無論在任何國家都是個很大的危機，拆解不易，曾賺到盤滿缽滿的發
展商不先嘔盡之前所賺來填氹，而要求政府來填氹，任何政府都難接受。
２﹒ 在樓價有下滑趨勢時，要求增加售樓量，是十分困難。
３﹒ 銀行與地產發展商的借貸及倚賴，有千絲萬縷關係。一言括之，債仔借得大，銀行怕
債仔死；債仔借得小，銀行一定不介意將債仔逼死。
要拆內房債危機，最好之解決方法是：人口快增長，人人有工做，人人借得起買樓，人人住
得起大些面積樓，咁就乜貨尾都可以賣得出。
但這個美好願景易實現嗎？因此，對投資者言是，買內房股要小心，債多內房更要小心買。
《資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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