政經密碼 - 周顯 2023年7月20日
太古城VS鰂魚湧
太古城VS鰂魚湧
太古城的價格比起更接近中環的鰂魚湧高得多，和北角相比，也不遑多讓。(資料圖片)
不知是誰寫過，某位姓「鍾」的地產發展商曾說：太古城的真正價值，是把它拆光移平了，其地皮的基本價值，意即現時太古城的樓價已低於地價了。
我想我應知這位地產發展商是誰吧，我應和他同枱食飯過好幾次，但不算認識，我也同他的女兒鋤過大弟，也不算認識。
一個物業的價值，來自它的土地，加上建築。土地的所有權還有「地皮」和「地骨」，後者指的是深入的地底，例如礦藏，又或者是在地下建造地鐵的權力，這通常屬於政府所有，是買地起樓不包括在內的。
就算是地皮，也往往只是租用，香港也有不同租用年期的土地，最長是999年期，但在歐洲，則不乏永遠擁有的土地，皆因這是封建制度的遺留。
至於建築，有時甚至可與地皮分開，例如說，我家在澳門的祖屋便另有地主，是個老年葡國女人，每年到街上，逐戶收地租。不過我沒見到她幾年，更已沒來了，想來應是逝世了吧。
樓價低於地價，意即其建築物的價值已是負數，正因有這種狀況，舊樓重建才有市場價值。不過，舊樓重建往往是依附在整個舊區重建之內，而政府也往往在批准舊區重建時也一併讓其加建地積比率，在這情況下，並非舊樓的建築不值錢，而是政府的法律/政策讓其土地價值增加而已。
如果論到香港的地價，傳統智慧，是根據它們距離中環的遠近而定：愈近中環，地價愈高，愈遠中環，地價愈低。
太古城在初建時，以港島區計，屬於距離中環比較遠的土地。大家只要對比，其旁邊的太安樓，也是太古地產的傑作，建築時間只相差幾年，但其價格：與太古城差上一大截，就可知道。
話時話，太安樓是港島區呎價最便宜的屋苑之一，但太古城的價格比起更接近中環的鰂魚湧高得多，和北角相比，也不遑多讓。這究竟是為甚麼呢？
照我看，如果把在鰂魚湧弄出一塊同樣大小的土地，把它拆光移平，重新發展，則其地價必然會高過太古城，因為它更接近中環。
簡而言之，太古城是因規劃和管理優良，因而令到地價升值，如此而已。
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