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2023年12月12日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年12月12日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年12月12日


堅持「房住不炒」應從賣地開始
堅持「房住不炒」應從賣地開始
自從內地開發商紛紛出現債務違約,房地產市場一片驚惶,市道急轉直下之後,很多相關行業都被拖累,連實體經濟也運作得不太順暢。市場原本以為在這種情況下,「房住不炒」政策應該暫緩一下,這樣才可以借助投機資金,把困死在

房地產的資金釋放出來,以紓緩金融市場的風險。

正當市場對這項政策調整持有一定幻想的時侯,內地官媒上又出現名為「『房住不炒』定位不會改變」的文章,顯示國家對房地產在經濟發展中的角色定位沒有改變。這意味著,內地一線城市遏抑炒風政策不會輕易撤銷,限購與限貸政策會長期存在,樓市不會突然間又好起來。

我基本上認同「房住不炒」政策。中國房地產市場弄成這個樣子,可說是被炒風所導致的。沒有過多的投機資金入市,樓價不會被搶得那麼高;沒有那麼高的樓價,開發商就不會以為很容易就有錢賺,紛紛籌集資金投入房地產市場。因此,為了防止社會資源錯配,「房住不炒」政策是應該長期堅持的。

問題是:這項政策應該在源頭上就開始貫徹,而不是在炒風開始肆虐的時候,聽之任之;待炒風已蔓延全國,深入經濟每一個環節時,才一刀切做大手術,企圖把問題一次過解決。

中國是社會主義國家,而土地又是社會最重要的資源,按需供應是地方政府應有的責任。如真要堅持「房住不炒」定位,地方政府在批租土地的時候,就不能只看自己的財政收入需要,還要看社會上的實際居住需要。當發現土地供應已超過當地的實際住屋需要,就不應再繼續供應土地,不能因為仍有開發商肯買地,地方政府就賣得就賣。地方政府賣地時,不能只看土地的交換價值,還得看土地的使用功能。如果土地上建出來的房屋,已超越當地人口所需,即使賣得出,亦只會淪為投資工具,沒有使用功能,那政府就不應賣得就賣。這才釀成今天發展過度的大錯。



開發商的行為被利潤所誘導還可以理解,但地方政府有責任為社會把關。要知道土地被放出市場後,將引發隨後的經濟活動是多麼巨大,影響是多麼深遠,一旦出錯,要扭轉是極之不容易的。

土地賣出後,開發商就得向銀行貸款進行興建工程;而銀行的資金則來自老百姓存款,可謂整個社會都被牽連。一旦興建出來的房屋沒有人買,開發商與銀行投入的資源就會困死,資金就沒法再投入到經濟發展裏去。即使開發商賣樓成功,但如果買的主要是炒家,樓宇的使用價值一樣發揮不出來,社會資源一樣會被浪費。因此,地方政府在批地的時候,一定要注意樓宇的空置量;然而內地政府卻只關注開發商的庫存量,卻不關注樓宇的空置量,顯示他們仍只關注樓是否賣得出,而不關注樓是否有人住,沒有領悟好「房住不炒」的真正意義。



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