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2024年1月2日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月2日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月2日


2024年樓市有望企穩
2024年樓市有望企穩


C觀點|2024年樓市有望企穩
反映二手樓宇市況的中原城市領先指數CCL新報148.59點,按周跌0.52%,創356周新低,重返2017年2月底水平。2023年全年CCL下跌了5.22%,比同年4月的高位168.4點累跌

了11.76%,比2021年8月的歷史高位191.34點共跌了22.34%。技術上來說,本港樓市已連續跌了兩年,跌幅已超過兩成,可謂已跌破上升軌,從此進入熊市,形勢不容樂觀。

不過,有別於過往的熊市,今次香港樓價回落與房地產本身的內在因素關係不大。香港的房地產並沒有如內地那樓,有興建過度的問題;即使到今天,香港的住宅樓宇仍是供不應求,否則就不會出現樓價跌的時候,租金反而上升的情況。

在這種情況下,樓價會比之前的跌市更快找到支持位。因為租金上升會令不買樓轉租樓的行為沒有著數;若再配以利息下調,選擇長期在香港生活的人,就會回頭選擇買樓,而不是租樓。

過往,樓市回落的時候,跌勢通常會很急促;但今次卻跌得相對緩慢;原因是在樓價上升的時候,難免會有投資者與投機者加入;一旦樓市確認進入熊市,他們就會競相退市,令市場一下子難以承接。再者,無論投資者還是投機者,他們在入市的時候,都會借助財務槓桿;一旦銀行收縮信貸,他們退市的迫切性就會大增;為求脫手,他們會不惜大幅削價。

這種現象在今次跌市中並不嚴重(住宅市場較少,但非住宅市場仍是有的),原因是之前政府的辣招,已把房地產市場的投資者與投機者排除在外,令他們沒法在熊市中起加速跌勢的作用。

現時在二手市場放盤的多是用家,他們的樓是自住的,不是空置的,所以不急賣;如果未找到新居,不會輕易賣樓,所以要價通常較硬。因此,我預期樓價在連跌兩年後,有望在2024年跌定企穩。

這種情況很有機會在農曆年後的小陽春時出現。如果政府能在新財政年度,推出一些利好樓市的措施,如全面撤辣,再加上一些鼓勵資金入市的政策,香港樓市很有可能在現水平就找到立足點。



香港有逾六成的住宅業主已供完樓,樓市沒有過度借貸的問題,在這種情況下,香港的樓價即使有需要調整,幅度亦會相對有限。我們不必因為樓價已跌了兩年,就過度看淡後市。現實是2022年樓價跌了15%,2023年樓價只跌了5.22%,跌幅少了三分之二。因此,期望樓價在2024年企穩,並不算是奢望。

若是聯儲局真的在2024年第二季就開始減息,其他投資市場的正面回應一定會比地產來得更快。屆時,地產市場亦一樣會受到感染。希望政府能善於把握機會,及時趁新的財政年度,推出穩定樓市的政策。



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