勁一專欄 - 中環洪八公 2024年4月10日
內房股危機只是剛開始
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「出來行，遲早要還」，這句經典對白，足以貼切形容現在正處水深火熱的內地房產業。過往幾年，該行業種種的隱憂被華麗的財務報表遮掩。之前過度激進、監管失當等機構性問題逐漸爆發，目前只是暴露了一小部分，再碰上人口結構急劇改變，以及年輕人成家立業的剛需大減，內房股的危機只是開始。
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最新內地樓市數據陷入冰河時期，今年首兩個月，主要上市房企的銷量跌一半，同時銀主盤數量劇增。
曾經的內房龍頭中國恒大（03333）現時已爆煲；而在所有內房龍頭中，有國企背景的萬科企業（02202）是最居安思危的公司，其主席鬱亮早在2018年年會上指行業將出現危機，高呼「活下去」，過去幾年經營風格漸趨穩健保守。
銀主盤劇增近5成
在恒大、碧桂園（02007）這些昔日巨頭相繼出事之時，萬科似乎是最後的希望但公司在上週四（3月28日）發布的業績，亦令市場大失所望。其去年淨利按年下降46.4%，上市31年來首次打破分紅慣例，將不派發股息，也不送紅股。
同時，其主席鬱亮和總裁祝九勝，自願減月薪至10,000元人民幣；而在2018年，鬱亮的年薪曾高達1,253萬元人民幣。
目前內地樓市已經進入冰河時期，而且寒意愈來愈盛。根據滬、深、港三大交易所主要上市內房股披露的今年首兩個月銷售數據，其銷售額按年跌54%，平均售出樓價，為每平方米15,800元人民幣，按年跌18%。
值得留意的是，內地法拍房（即香港的銀主盤）數量劇增。
中指研究院發布法拍市場監測報告顯示，今年1月，全國法拍市場掛拍各類法拍房源10.04萬套，按年增48.2%；其中成交約12,700套，按年增加8.3%，整體成交率12.6%。
法拍房數量劇增，表示大量業主的資金鏈斷裂，但成交量卻不能匹配，導致整體成交率低，意味樓價仍未見底，整個樓市崩盤的風險大增。
樓市下行背後隱藏的，是整個人口機構的改變。2023年末全國人口14.9億人，比2022年末減少208萬人，已經連續兩年負增長。出生人口902萬人，比2022年末減少54萬人，連續七年下降；總和生育率約1%、在全球主要經濟體中倒數第位。
去年中國結婚人數只有683萬對，創1986年有數據以來的最低，較2013年的1,345萬對的結婚數目幾乎腰斬。成家立業是樓市的剛需，年輕人不願結婚、不生兒育女，自然更不想置業。
自上世紀90年代中，內地開始房屋制度改革以來，整個樓市發展高歌猛進，買家和房企都沒有經歷過完整的樓市週期，對寒冬毫無準備，一路加槓桿愈滾愈大，從而埋下不少隱患。
隨潮水退去，更多之前內房股隱藏的問題，包括賬目造假、槓桿過高、官商勾結等將一一暴露，目前只是一個序幕。
但舊賬尚未清，整個行業的前景，又正陷入螺旋式下降的軌跡，內房股的沉淪，似乎沒有解救的跡象。
撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
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