從物業估值看領展未來業績
從物業估值看領展未來業績
領展去年收入升幅主要受惠於新購置物業的租金入帳。(資料圖片)
說到領展(823)，相信不少老股民都會咬牙切齒，特別是參與了世紀大供股的股東，以當日供股價44.2元計，現價跌了超過兩成。收息股的股價竟有如此表現，怎
不叫人心酸。領展股價低殘，除了因為美債息率高企，導致傳統收息股吸引力大減外，本港地產市場不振、消費市道不穩也是原因。有趣的是，雖然港人北上消費成風，領展的商場又是民生消費類為主，按理影響不輕，但上星期公布的業績似乎未受影響。於2024年，收入升11%至135.78億元，可分派總額也升6.4%至67.18億元。
看似一切美好，但收入升幅主要受惠於新購置物業的租金入帳，當中包括2021年收購的澳洲和內地商場，以及去年3月收購的新加坡商場。至於佔總收入接近一半的香港零售及辦公室物業，去年租金收入只升1.5%至66.52億元。當中佔比最重的商舖，年內租金升1.7%，其次的街市和熟食檔位升幅也只是3.5%。此外，佔比較低的教育和福利及配套設施以及商場營銷，年內分別升1.4%和跌1.6%。
值得留意，公告並沒有列出香港辦公室的租金收入。不過，利用公告提供的各項數字推算，年內辦公室租金收入約是2.12億元，按年跌幅達到9.8%。租金跌那麼多，在估值中有跡可尋。截至2024年3月其估值是69.57億元，按年跌幅達15.7%之多。其實不單是香港，領展在內地、澳洲和英國的辦公室物業，其估值分別下跌17.9%、17.4%和28.2%。將領展所有辦公室合併計算，估值則下跌18.1%。跌幅那麼大不難理解，家居辦公自新冠肺炎疫情興起後愈見普及，導致全球的辦公室需求下降。領展在業績公告中也明言，九龍東辦公大樓市場不景氣，上海辦公大樓供應急升引發市場激烈競爭，並推高全市空置率，前景看來不太樂觀。領展的辦公室物業佔物業總估值約9%，若情況持續將會限制整體收入增長。
除了辦公室物業估值下跌外，佔比最高的零售物業，其整體估值也下跌1.6%。特別是香港零售物業，其估值佔總物業估值超過五成，但去年估值跌2.6%。至於估值佔比較小的澳洲和新加坡，去年估值分別跌6.1%和1.2%。值得慶幸的是，估值佔比約有11.3%的內地零售物業，去年估值升3.7%。物業估值與租金收入息息相關，估值下跌意味租金收入不會好到哪裡去。
至於股東最關心的可分派總額，去年金額增加了6.4%，但每基金單位分派卻減少，這是因為2023年的世紀大供股，令基金單位增加了21.6%，所以全年每基金分派被攤薄，以致全年分派減少4.25%，至262.65仙。
綜合來說，領展去年業績看來不差，收入和總分派額仍有增長。可是，從物業估值來看，未來整體收入能否維持增長是疑問。此外，領展去年的利息成本升32.2%，至23.19億元，佔物業收入淨額23%之多。雖然領展因供股和調整債務組合令負債比率下降，但美國通脹仍然高企，市場預期美國減息次數不會太多，相信領展的利息成本仍會蠶食利潤。因此，未來幾年的每基金分派能否維持，值得我們留意。
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