樓價回落 業主如何由輸轉贏｜諗Sir專欄
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諗sir,
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你好！本人在2020年，根據閣下在課堂上提議的樓宇開則及地區，買了480萬元心儀單位，以作出租之用，也在收樓同月內成功出租，今年會第三次續租。因為經歷完疫症及現在經濟低迷期，樓價回落到420萬元，本人有一筆資金，約200
萬至250萬元，正在考慮應該用一部分資金投放在樓宇供款上，以減低供款負擔；抑或全部放入買收息資金較好？資產配置應該如何？謝謝！
沒有理財方向讀者
讀者是幾年前買樓輸錢的一群，在2024年計，四年前買的樓，在賬面上輸60萬元。
讀者來信有用到「資產配置」四個字，亦屬筆者時常主張：「投資不是把錢壓在一至兩項項目賭升跌，不顧後果地倍大資產。」因為只要輸一次就好傷，不少人起初贏；後尾輸，結果得更慘下場。
建議讀者可將資金分為保守和進取兩部分，分配好後再對應適當方案。
買樓揸細不揸大
買樓或買債這些合約性投資到期，要將本金（或樓房）歸還的，屬於保守投資，不要指望可倍大回報。
一般而言，好東西在合適的時侯，都沒有人sell你，但又有一定流通性，因為機構投資者自己買開又秘而不宣。
想進取賺價，可利用股票或期權。股票本身沒有歸還本金的責任，但公司在賺到利潤時，股價可以倍計走升，作為不一定派息的補償。
這個情況，可將小量資金配置，但打工仔不應將辛苦賺到的錢拿去買股票，不少人就是將儲錢和買股票撈亂，結果財來又財去。
至於讀者，「買貴」了的樓，遇上香港這幾年樓巿浮浮沉沉，令他仍保持實力今年再投資。
當然買對樓才有此效果。第一，讀者買的樓銀碼不大，符合筆者之前提倡買樓「揸細不好揸大」的原則。
現時普遍1,500萬元以上的樓，要找買家不易，但小面積的樓，在樓市回調後仍有價有市。
準買家考慮是當500萬元買間兩房，比現時樓市再跌20%，即賬面輸100萬元；反過來免交租，即一年省下約20萬元，五年租金都已抵跌幅，斷定而家買細lump sum的單位輸極有限，反正又一定要住，更何況樓價不一定下跌。當然納米樓不應買、無能力借不到按揭的也不應買。
讀者在2020年買入單位，今年已經第三次續租，當他每年收4%的樓價當作租金，收了四年租即已回本16%，亦即收了約60萬元租金，大致等於賬面跌價（買入480萬元；現時420萬元）。
因此選對單位即可跑贏大市，買樓亦不見得大市跌，而自己都要輸。
當然讀者亦可找筆者團隊，看看能否反過來把房子租出去。有租客會幫業主把房子改裝，令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定四至五年有高租務回報的收入。
假設是每年租金回報4%，五年加起來收20%，現在穩收20%租金；加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。
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撰文：經一編輯部圖片來源：資料圖片
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