美孚新邨驚現300萬成交
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網絡上指手持300萬元，就買到美孚新邨單位的講解，主要圍繞近月（2025年2月）美孚新邨兩個單位的成交新聞。
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第一個是2月初美孚新邨一期，百老匯街11號10樓C室的380萬元一房成交，位置在最舊的一期。
另一個單位，是1月27日美孚19樓658
平方呎，成交價388萬元，平均呎價5,986元。
此則報道，首先想令人覺得「一房和三房也是賣三百幾萬元，那美孚200幾萬元，日後不是沒有可能」作標題吸view，這也能理解。
另外，用5,986元作指標呎價，去計一房482平方呎，日後可能賣482×5,986＝280萬元，是否言之成理？由讀者判斷。
不過，就上述兩單成交，有些事實讀者還需要了解後，才作定斷。
上下打通相連單位
首先，一期11號10樓C室的380萬元一房單位，原本是相連單位，如讀者嗅覺敏銳，已能判斷美孚一期，在上世紀60年代落成，當年有人只買一個400幾平方呎一房去住已屬罕見。
再用筆者的脈絡印證，此屬相連單位中的其中一個成交，買家要將拆去的牆重修，或面對申請按揭時過不了驗樓，而要「一炮過」零借貸上會之風險。
這類成交，之前筆者團隊也做過。一個大窩口的屋苑是「上下打通」，一組買家肯買下面；另一組肯買上面，業主都知價格要平些少，因確有麻煩。
就當其中一個買家肯口頭承諾，將打通的牆版修復，問題是如違背承諾不修復，另一組買家過不了驗樓，有機會上不了會（按揭）。
若在合約上寫明要重修，銀行就要對該改建充分查看，未必上不了會，不過就難於做到業主要求的三個月成交期。
而在翌日，美孚有同期另一個一房單位賣出430萬元，不知是否就是相連的另一個單位。
業主平賣一個；貴沽另一個，拉勻是400萬元，沽樓齡50幾年的一房單位，操作合理。
買美孚一期就要預算敘造不了25或30年按揭，一般樓宇按揭最長可批年期是75年減樓齡，不時因客戶及按揭經紀跟銀行關係好，可傾長些按揭期。
至於另一個19樓388萬元的成交就是三期，這個成交知名，有了解過當地樓市都知此為一個「自殺銀主盤」。
就是2023年有人在單位內自殺，然後業主都未明白凶宅要沽有何玩法，跟手放在大行通天了整年，最後唯有交給拍賣行開價430萬元，沽出時是388萬元。
這個處理不當的三房單位銀主盤，被市場「懲罰」，只收388萬元，實在合理。
究竟誰會接此「自殺銀主盤」？便是有資金又不需要申請按揭者，或有見美孚新邨三期658平方呎細三單位至717平方呎的大三房單位，近期中層都可每月租出介乎22,000至24,000元不等的買家。
此盤由高層自獲，相信原租值或更高。假設以月租23,000元租出，用full pay計，租金回報率達7.1厘。
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撰文：諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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