夫婦各月入30,000元 應否買樓
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諗sir,
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本人月入36,000元（未扣強積金），而去年妹妹買550萬元物業，想敘造30年按揭，因未夠資金上會，所以本人擔任擔保人。家人留下約價值300萬元、40年低層殘舊的200平方呎單位，早前已轉名給本人，想賣這層樓儲首期，換九
龍區樓齡較新的單位。請問油尖旺區的單棟樓是否好選擇？另外，本人做了擔保人，還可以敘造20年按揭嗎？謝謝！—— 讀者馮先生
很多人認為擔保親友買樓，只需要負擔借貸額的一半，其實一般要負擔全數。
讀者月入36,000萬元，由於按揭供款與入息比率（DTI）是50%，所以每個月最多供款額是18,000元。根據筆者創立的常數2.6，而每月供款18,000元者，借盡就是1.8乘2.6，約等於470萬元。
換言之，讀者在擔保親友買樓時，已將他的借貸用盡；想自己買樓，需要找親友重造按揭，把自己擔保身分甩出來才可置業。
趁早賣走又舊又殘物業
再討論讀者先人留下的舊屋，同意讀者所說，低層又殘又只得200平方呎單位，平常人都不想入住。事實上，超過45年的房子，敘造不足30年按揭的。
在旺市時，這類樓還有機會受人青睞；現時樓市剛由低位復甦，這些非大屋苑的樓，要不花錢做裝修，找醒目的地產經紀出貨；要不大劈價吸客。寄語讀者不要等到間樓又舊又殘才賣，須早醒覺早行動。
其實香港於1984至1988年期間，有大量屋苑落成，例如沙田第一城、荃景花園、淘大花園、太古城尾期數也是這些年份入夥，亦即以上大量單位難敘造30年按揭。
業主對於要求金管局放寬「45減」規定不置可否，趁事情還未發酵，紛紛趁現時一手呎價相對便宜，儘早換新樓。不過筆者寧願買離市中心遠些少，到荃灣、將軍澳區，揀一個樓齡較新、又大些的兩至三房單位。
話說回來，兩夫婦每月收入也有36,000元的家庭，應不應該買樓呢？兩夫婦若每月合計有72,000元收入，借貸力為930萬元（3.6×2.6）。
在這情況下，確實可以買樓自住，儲到20%首期，買800萬元內的單位；若借貸640萬元，只用了借貸力約68%，風險不高。假設買完樓後，樓價跌下來，仍有位可走。付20%首期借埋些少按揭保費，已計700萬至800萬元單位可入手，也是荃灣和將軍澳區、或東湧、馬鞍山也可以，這個預算可以直接買三房單位。
買樓後倘樓價升，可利用槓桿倍大自身利潤，賺到人生第一個200萬或300萬元。
倘樓市跌，只維持原有按揭供款，早年經歷息口上升期，亦未見太多人因加息而失預算。所以用樓去累積財富，是經長年證實為較穩當和易操作的方法。
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撰文：經一編輯部
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