施永青 am730C觀點 - 施永青 2025年12月4日
內地樓市短期裏難有起色
內地樓市短期裏難有起色
內地的房地產市場，一向有「金九銀十」之說。意思是每年的九月及十月份，是全年樓市最興旺的部分。九月像黃金那麼燦爛，十月像白銀那麼閃爍，開發商有好盤，多會留到這兩個月份開售。很多城市都會在這兩個月份搞大型的展銷會，銷情很多時都十分理想。
不過，今年的「金九銀十」卻十分淡靜，開發商大都不敢對銷情有太大寄望，所以都不想花錢做推廣宣傳，市場可謂水波不興，一點漣漪也看不到。
現實是，內地房地產市場的過度開發已很清楚明顯。興建出來了的房子，已超越人民的居住需要。有能力的人手上都不止一套房子，自己住不了這麼多，想套現卻十分困難。因為大家手上都不缺樓，缺的只是錢，所以只有條件做賣家，沒有條件做買家，市場失去了動力。
社會上想賣樓的人多，想買樓的人少，價錢自然一蹶不振。價錢愈跌，急於賣出的人就愈多；為了急於賣出，唯有大幅削價求售。樓價於是陷入惡性循環。
面對這種情況，政府應該暫停土地供應，叫停尚未起動的項目，煞停新的樓宇供應，靜候之前的庫存慢慢被吸納；等到空置量減少到一定的程度，市場才會逐步復甦。
然而，內地的地方政府十分依賴來自賣地的收入，在市場不景氣的情況下，仍千方百計想要賣地。方法是在賣地時為開發商提供很多優惠，容許某些新批的項目，部分樓面不用計入地積比率。簡而言之，就是買這類新發展的樓宇，付一百平米的價錢，可獲一百二十平米的居住面積。這樣雖可以令新批的土地容易賣得出，卻令那些早前買入了土地，沒法享用最新優惠的開發商，處境更加惡劣。他們的舊式產品更加沒有條件與新產品競爭，導致財政情況更加難以扭轉。
本來，開發商還可以選擇減價促銷，這樣多少可以收回一些成本。但是內地政府為了維持金融穩定，卻不容許開發商隨便減價促銷。開發商在推新盤時，訂價必須先獲得地方政府批准。結果，地方政府的指導價，很多時都訂得偏高，令開發商的促銷目標難以達到。
政府這樣做，雖然可以控制樓價不會短期跌得太急，卻妨礙了開發商收回資金，並同時令樓價的回落無法迅速見底。原本有機會在五年見底的市場，現在可能要連跌七、八年，才能穩住陣腳。
其實，長痛不如短痛，內地政府宜減少幹預市場，讓開發商可以自行按市場的需求與負擔能力來訂價。這樣市場機制才能發揮作用，供求才會漸趨平衡。
由於市場已有足夠的新樓供應，政府可以收回開發商手上無力發展的項目。至於那些已發展完成的項目，政府亦可用低價向開發商回購，用作福利房及遷拆房，以物盡其用，加快庫存的消化。即使政府肯這樣做，這個消化期，起碼還需三至五年。因此，短期裏內地樓市難有起色。
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