財識兼收 - 止凡 2026年4月20日
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草根出身，普通打工仔，並非金融財經界人士，閒時在個人網誌分享有關價值投資及財務自由相關知識，不談投資貼士，不追逐市場，網誌瀏覽量數以百萬計。曾舉辦投資工作坊，接受多個媒體邀請作訪問、講座等，現為財經雜誌專欄作家，曾出版多本財經著作。
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20/04/2026
早前身邊有位朋友見樓市回升感到大惑不解，他一直認為樓市不可能升：「能買樓的人都移民了，內地經濟又差，來港的都是窮遊客，樓市應該只會一直跌，怎可能升？」當時我心想：「樓價受多個因素影響，地價、磚頭始終有價值，總有個底吧。一直跌？難道連1蚊也不值嗎？」
近日有學者提出「同城化」的言論，指隨著粵港澳大灣區發展，透過高鐵、港珠澳大橋，過關便利化（一地兩檢、人臉識別等），消除行政及交通壁壘，令香港與深圳、廣州等地感覺猶如同一座城。因此，香港生活水平與樓價將會與內地接軌，沒有任何溢價。其實，「同城化」與早些年有言論指「香港將會變成內地其中一個普通城市」的看法如出一轍。那要問一個問題，何解回歸已近30年，香港仍未變成內地其中一個普通城市呢？
考慮問題時，除了香港人自己如何看待之餘，亦要問內地人如何看待香港。單是「內地人來港自由行」仍需政策加以限制這一點來看，香港與內地普通城市分別仍不少。實際亦然，香港實施一國兩制、行普通法、中英雙語系法律、有相對完善的版權法、行使與美元掛勾的港元、資金自由流動等，單以「同城化」抹掉所有香港的特質，這會過分簡化問題。
近期樓市回升，受多個因素影響。(Shutterstock)
藉機討論一下近年樓市出現的一些古怪現象。不少人都觀察到，過去幾年，香港樓市出現「樓價跌但租金升」的現象。由2021年中至2025年中，中原指數由約183點跌至約134點，4年間跌約27%。同期中原租金指數由約115點升至約127點，4年間升約10%。最近一年樓價與租金同步上升，但紀錄顯示該4年間的背馳又的確有趣。
樓價升跌有很多原因，絕非單一因素，但始終離不開「供求」二字。傳統上，「供求」所指的是住屋需求的「供求」，所以很多分析就偏向看樓宇供應數字與香港人口比例等。然而，「置業需求」與「住屋需求」是兩回事，所以將其細分更能貼近實情。
租金上升反映住屋需求上升，移民令人口減少，何解住屋需求上升？填補人口空缺的，除了每天150個單程證名額（長期不足額），還有輸入專才數量，2025年有超過3萬個個案，加上一般就業人口，共有近6萬個個案。另外，內地學生在港就讀人數約有超過5萬人。以上總共有十幾萬新血，他們的住屋需求成為推升租金的動力。
內地專才與內地學生這類人口補充，似乎偏向只租不買，樓價升跌則要看「置業需求」，那就更複雜一點。業主取態會影響樓價，例如大批業主因為移民而賣出物業，而補上的人口只有住屋需要而未必考慮置業，賣多買少，樓價自然受壓。還有，利率走勢、前景問題、經濟問題、政治環境等，都會影響置業決定，因而影響樓價走勢。
未來樓價走勢可以分析資金在誰手中，取決於他們的行為。香港未來的資金來源，離不開內地客在港投資，還有金融人才、中東富商與家族辦公室一類高端客。這幾類人資金多，若香港前景理想的話，將令他們有意在港落戶發展。然而，他們的目標多不會是傳統二手屋苑，而是新樓、豪宅一類。尤其，傳統二手屋苑的大維修問題多多，香港整體樓市難有似2010年後的長年大升格局。
局勢天天在變，不同時期的樓市有不同模式，千萬別盲目相信歷史重覆，當然亦勿過分看淡。此刻世界局勢雖未算戰國時代，但亦不算太平盛世，唯有繼續靜觀其變。望能拋磚引玉，看看大家如何理解。
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