持有什麼資產可申請按揭? (上)
持有什麼資產可申請按揭? (上)
持有什麼資產可申請按揭? (上) (中通社)
銀行審批按揭主要需評估借款人的還款能力，最常見的是計算借款人的月入水平是否符合「供款佔入息比率」規定，由借款人向銀行提交收入及工作證明如公司糧單、薪金入賬銀行紀錄、稅單
等，以評估其入息水平及供款能力。若果沒有入息證明但持有資產，買樓做按揭又是否可行? 市場上亦有一款依據借款人資產水平作評估的按揭審批方式，近年這類申請亦越見增多。
以資產水平申請按揭，可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、基金、債券、物業、認可保單等，銀行之間對於不同資產類別的評估方法有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值。對於股票或基金債券類別，有些銀行亦同樣接納市值之100%作為資產值，有些銀行則需視乎其質素類別而決定是否需要打折計算資產值，而當中以現有股票市值計，具孖展成份不計算在內。銀行亦認可一些具現金價值的保險單作為資產類別，當中以申請按揭當刻退保之價值計算。
至於物業及車位類別，折算率一般為50%，按照物業單位估值之50%納入資產值。若借款人持有上述不同類別的資產，可合併計算出「資產總值」，但留意銀行是以「資產淨值」(net asset value “NAV”)作為審批基礎，即是以「資產總值」減去負債得出之淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業的樓價全數金額(部份銀行要求「資產淨值」不少於新購按揭物業樓價連同印花稅之總額)。例如借款人擁有現金及股票資產總值$800萬，但尚欠債務貸款共$900萬，借款人的負債比起資產還要多，故此借款人未有任何資產淨值可言；但若果借款人沒有任何負債，可計算之資產淨值便達到$800萬。
若借款人希望以物業資產水平申請按揭，持有物業現值$1,500萬，尚有按揭額$300萬，假設他沒有任何其他負債，計算方式是先以$1,500萬X50%計出資產值$750萬，然後減去屬於負債之$300萬按揭餘額，計出資產淨值為$450萬，借款人便可購買一個等同價值達$450萬之物業，並獲按揭成數高達7成；若然借款人已供滿樓並沒有按揭欠額及其他負債，物業資產淨值便提升至$750萬，可為一個價值達$750萬之新購單位獲批7成按揭。
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說樓解按 - 王美鳳 舊文
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