市建局擬推新樓換樓配對北都 唐樓收購值博率大減
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新一份《施政報告》的一大亮點，是市區重建局將大幅增加400億元，用於處理舊區重建及樓宇維修。當中特別提及將推出「全新」的樓換樓計劃，並會在北部都會區預留土地配合執行。這項新安排意味舊有的樓換樓機制告一段落，而全新的樓換樓安排如何與
北部都會區產生聯動，格外值得關注。
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若現時持有唐樓或極舊型樓宇，例如買入難以脫手的唐七樓並一心等待政府收購，未來獲得的補償可能僅為偏遠地區（如流浮山）的公屋單位。因當局已表明將檢討及修改參考「同區七年樓齡呎價」的補償標準，業主將只能被動接受樓換樓。
收購補償機制面臨變革
這種「換樓」安排並非新鮮事，不少人在內地（如汕頭或廣州）的親友亦經歷過類似模式。內地城市更新，多以發展速度及國家利益為先，往後市建局在收購市區舊樓進行活化時，亦極可能朝此方向發展。配合現行的《收回土地條例》，政府若要收地拆樓已是易如反掌。
那麼發展商是否有足夠誘因參與北都發展？現時北部都會區土地的競投意慾不算熾熱，首幅土地甚至需要七間機構合組財團，以每平方呎樓面地價約500至1,000元方能投得，反映北都現階段的吸引力仍有待觀察。
雖然北都發展有五年規劃提速推進，但整體交通配套（如北環線、洪水橋站）及產業成熟度仍需待至2030年甚至更遠期。
政府要求發展商在片區內興建「企業及科技園」並負責引進龍頭企業（如京東）及發展策略性產業，這大幅超越了傳統本地地產商專注住宅銷售的業務範疇，投資風險極難評估。
因此，對發展商而言，最有吸引力的做法仍是由政府重整舊區土地，再由發展商進行補地價發展。重建後確保新樓能穩定銷出，整個項目便能鎖定利潤，這是最為穩妥的商業安排。
正如早前荃灣一個新盤，雖然四面環繞工廠區，但荃灣區人口高達30萬且住宅居民眾多，強勁的分支家庭需求足以消化新盤供應。縱使項目質素未屬上佳，仍有機會實現「一Q清枱」。
發展商策略上自然「取易不取難」，對市區重建項目更具興趣，而政府亦更有誘因加快重建進度，透過樓換樓計劃遷走舊區舊樓業主。
加上近月各大發展商開始大舉推售一手新盤，市場氣氛重新升溫。隨本港整體經濟改善、息口環境利好（如銀行相繼推出低息定息按揭爭奪客戶），配合樓市由低位穩步復甦，發展商推盤信心顯著提升。
包括北角皇都、元朗YOHO SEASONS、油塘親海駅及土瓜灣瑅海等新盤均大幅提升應市節奏，地產代理亦一窩蜂引導買家鎖定一手市場。
在上述多重因素影響下，買唐樓賭收購的值博率已顯著下降，業主最終可能僅換來偏遠地區的公屋單位。唐樓失去收購誘因後轉手更加困難；至於劏房戶亦需準備「改善環境」，逐步遷往更偏遠的地區。
撰文：諗sir
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