豪宅租金跑贏 租市展新常態
豪宅租金跑贏 租市展新常態
豪宅租金跑贏 租市展新常態 (資料圖片)
【潮看樓市】差餉物業估價署最新公布的9月份私人住宅租金指數報212.2點，再度打破歷史紀錄，今年首九個月累計升幅高達5.84%。在「搶人才」及「留學香港」兩大政策引擎全速推動下，本港
租務市場正經歷一場深刻的結構性轉變——過往由上車盤主導的格局已燃燒至如今中大型單位憑藉強勁的剛性需求，成為推升整體租金的領頭羊。
本輪租金升浪的核心動力，源自龐大的外來新增人口。政府各項人才入境計劃吸引大批高薪專業人士及企業高管攜眷來港。這批新來港人士在熟悉本地環境前，普遍採取「先租後買」策略，對優質居住空間的需求在短期內集中爆發。與此同時，本地大專院校擴大非本地生收生名額，令每年6月至9月的暑期租務旺季更添熾熱，大學區及鐵路沿線屋苑更一度出現「搶租」的盛況。
細分各類戶型，中大型單位的表現尤為標青。首九個月C類（753至1,075平方呎）及D類（1,076至1,721平方呎）單位的租金指數分別累升9.10%及9.11%，大幅跑贏大市。由於近年發展商推售的新盤多以中小型單位為主，市場上大單位的放租盤源本已偏緊；在高端家庭客源的強力吸納下，供求失衡自然推高租金。反觀實體房屋供應受制於建屋周期，短期內難以即時填補缺口，造就了租金迭創新高的局面。
租務市場暢旺雖利好業主，卻也為本地租客帶來沉重壓力。基層家庭的住屋開支佔比日益擴大，不少年輕上班族被迫轉向合租模式，或遷往較偏遠地區以節省開支。現行的過渡性房屋及現金津貼計劃雖能為基層提供基本保障，但要從根本上理順私人市場的供求關係，政策層面仍需多管齊下。
當局可考慮提供適度的稅務誘因，例如優化出租物業的相關稅務扣減，鼓勵業主將空置單位推出市場放租，增加短期供應。此外，加快推動專用學生宿舍及人才公寓的發展，將特定客群從私人住宅市場有效分流，長遠而言更能減輕本地家庭的租樓競爭壓力。
展望未來三至六個月，隨著暑期租務高峰期落幕，第四季市場步入傳統淡季(雖然近兩年已少有真正淡季)，租金升勢已見放緩跡象，9月份按月升幅便收窄至0.47%。預料短期內租金走勢將由「急升」轉為「平穩高位整固」。
後市仍存在三大關鍵變數：其一，多個大型新盤相繼入夥，短期內或會釋出較多租盤，紓緩部分地區的供應緊張；其二，隨著息口周期轉變，將刺激更多有能力的租客啟動「轉租為買」；其三，整體經濟與就業市場能否持續支撐高企的租金水平。不過，在租金回報率維持吸引的背景下，長線收租投資者的入市意欲依然穩固，預期本港整體住宅市場仍將保持穩健發展。
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潮看樓市 - 陳海潮 舊文
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