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2017年9月16日 星期六

第一桶金 - 方元 2017年9月16日

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發展商多兩成按揭 利息多付500萬 2017-09-15收藏文章

  政府愈有良心,當市場失控,她覺得要做事的時候,出手幹預市場,很多時就是好心做壞事了。

 
  就好像政府雙倍印花稅等辣招,和金管局要求銀行降低按揭成數,政府做的時候以為是打擊炒家,保護用家。其實炒家只佔成交一小部份,但

雙辣招等工具卻對所有業主和買樓自用的人士也造成心理影響。

 
  當香港超過六成樓宇私人樓宇的已經沒有按揭時候,這些業主是沒有誘因要賣樓的;雙辣招令擁有超過兩層樓的業主不輕易賣樓,若賣去一層套現,想買回另一層時,會因仍有一層樓在手而要付雙倍印花稅。即使只有一層樓的業主想玩樓,也怕賣了自己單位之後在市場上買不返,結果造成今日二手市場可說是冰河時期。

 
  而銀行降低按揭成數更令很多想置業的人付出的首期更高,從而給發展商有機可乘。

 
  發展商透過自己成立的按揭公司,向置業人士提供二按服務,令首期不足的人可以上車。表面上是好事,但魔鬼在細節之間。

 
  從剛出版的《選擇月刊》引用的一個真實例子計,雖然發展商提供的按揭方法令新業主只需要付出樓價兩成,便可上車,而又無須經過銀行的壓力測試,便可購買單位,確令有心置業人士心動。

 
  所引用的樓盤單位實用面積只有513呎,十分貼合初次置業人士需要。但樓價約850萬,平均呎價$16,500,這可不是一個小數目。此個案一般銀行按揭只能提供六成按揭,即代表新業主要付出340萬作首期。

 
  反之地產發展商提供的按揭計劃,卻可以給新業主提供多兩成二按,合共可給新業主提供八成按揭,即代表新業主只需約170萬便可上車。首期比去銀行申請按揭少兩成,即170萬,於是吸引了不少不夠首期的置業人士採用發展商的按揭計劃。

 
  但問題就來了,參加一般銀行的按揭計劃,按揭利率是P-2.75%,即2.25%。以此單位計,樓價是850萬,減去交付四成首期約350萬,新業主向銀行申請的貸款額是500萬,以2.25%供25年,每月供款還息還本約$22000,全期總利息支出約154萬。

 
  反觀參加發長商的按揭計劃,按揭利率是P+1%,即6%,十分離譜。以此單位計,樓價是850萬,減去交付兩成首期約170萬,新業主向發展商申請的貸款額是680萬,以6%供25年,首3年只供利息,每月供款約$34000;3年後開始還息還本,每月$46000,比透過銀行按揭每月的供款$22000高一倍多,而全期總利息支出約667萬。

 
  不錯,是667萬,比透過銀行按揭所付出的總利息支出154萬多500萬。

 
  這正是魔鬼在細節間。樓價飆升,買家首期不足,怎樣儲蓄也追不上樓價,金管局又設限降低按揭成數,令初次置業者根本不能靠儲蓄去支付首期。他們在二手市場既因供應緊絀而沒有選擇,亦因首期不足而不能向銀行申請按揭。要置業,唯有買新盤,給發展商魚肉的機會。

 
  地產商唯利是圖,每每賺到盡。雖說政府在賣地時,有要求發展商在一定時間來把樓宇建成,但政府沒有規定發展商可以怎樣賣樓,或在甚麼時間之內把樓宇賣完。因此發展商可以囤積居奇,每每已「唧牙膏」方式發售,推高售價;清水灣更有樓盤,即使是600呎的單位也要招標形式發售,這正地産霸權的表表者。

 
  其實政府是有責任打擊地產霸權,可以透過對空置單位徵收差餉,徵收空置稅去迫令發展商把樓盤賣出,增加市場供應。

 
  但願此屆特區政府,有本事,敢於挑戰地產霸權,不要好心也做了壞事,市民不用再為500呎一個單位耗費青春30年,把每月收入都拿去供奉那幾個地產家族,才是市民之福。

 
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