發展商多兩成按揭 利息多付500萬 2017-09-15收藏文章
政府愈有良心，當市場失控，她覺得要做事的時候，出手幹預市場，很多時就是好心做壞事了。
就好像政府雙倍印花稅等辣招，和金管局要求銀行降低按揭成數，政府做的時候以為是打擊炒家，保護用家。其實炒家只佔成交一小部份，但
雙辣招等工具卻對所有業主和買樓自用的人士也造成心理影響。
當香港超過六成樓宇私人樓宇的已經沒有按揭時候，這些業主是沒有誘因要賣樓的；雙辣招令擁有超過兩層樓的業主不輕易賣樓，若賣去一層套現，想買回另一層時，會因仍有一層樓在手而要付雙倍印花稅。即使只有一層樓的業主想玩樓，也怕賣了自己單位之後在市場上買不返，結果造成今日二手市場可說是冰河時期。
而銀行降低按揭成數更令很多想置業的人付出的首期更高，從而給發展商有機可乘。
發展商透過自己成立的按揭公司，向置業人士提供二按服務，令首期不足的人可以上車。表面上是好事，但魔鬼在細節之間。
從剛出版的《選擇月刊》引用的一個真實例子計，雖然發展商提供的按揭方法令新業主只需要付出樓價兩成，便可上車，而又無須經過銀行的壓力測試，便可購買單位，確令有心置業人士心動。
所引用的樓盤單位實用面積只有513呎，十分貼合初次置業人士需要。但樓價約850萬，平均呎價$16,500，這可不是一個小數目。此個案一般銀行按揭只能提供六成按揭，即代表新業主要付出340萬作首期。
反之地產發展商提供的按揭計劃，卻可以給新業主提供多兩成二按，合共可給新業主提供八成按揭，即代表新業主只需約170萬便可上車。首期比去銀行申請按揭少兩成，即170萬，於是吸引了不少不夠首期的置業人士採用發展商的按揭計劃。
但問題就來了，參加一般銀行的按揭計劃，按揭利率是P-2.75%，即2.25%。以此單位計，樓價是850萬，減去交付四成首期約350萬，新業主向銀行申請的貸款額是500萬，以2.25%供25年，每月供款還息還本約$22000，全期總利息支出約154萬。
反觀參加發長商的按揭計劃，按揭利率是P+1%，即6%，十分離譜。以此單位計，樓價是850萬，減去交付兩成首期約170萬，新業主向發展商申請的貸款額是680萬，以6%供25年，首3年只供利息，每月供款約$34000；3年後開始還息還本，每月$46000，比透過銀行按揭每月的供款$22000高一倍多，而全期總利息支出約667萬。
不錯，是667萬，比透過銀行按揭所付出的總利息支出154萬多500萬。
這正是魔鬼在細節間。樓價飆升，買家首期不足，怎樣儲蓄也追不上樓價，金管局又設限降低按揭成數，令初次置業者根本不能靠儲蓄去支付首期。他們在二手市場既因供應緊絀而沒有選擇，亦因首期不足而不能向銀行申請按揭。要置業，唯有買新盤，給發展商魚肉的機會。
地產商唯利是圖，每每賺到盡。雖說政府在賣地時，有要求發展商在一定時間來把樓宇建成，但政府沒有規定發展商可以怎樣賣樓，或在甚麼時間之內把樓宇賣完。因此發展商可以囤積居奇，每每已「唧牙膏」方式發售，推高售價；清水灣更有樓盤，即使是600呎的單位也要招標形式發售，這正地産霸權的表表者。
其實政府是有責任打擊地產霸權，可以透過對空置單位徵收差餉，徵收空置稅去迫令發展商把樓盤賣出，增加市場供應。
但願此屆特區政府，有本事，敢於挑戰地產霸權，不要好心也做了壞事，市民不用再為500呎一個單位耗費青春30年，把每月收入都拿去供奉那幾個地產家族，才是市民之福。
第一桶金 - 方元 舊文
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