金融High Tea——有乜嘢好做過地產？
2012年8月13日
上周五中國公佈的經濟數據相當驚嚇，7月份出口僅增長1%，大幅低過市場預期的8％，進口增長亦只有4.7%，顯示不止外需慘淡、內需亦疲弱，令人對第3季經濟增長數字添憂。若以對個別國家出口看，7月份中國對美國出口僅增長0.6%，對歐盟的出口則大幅下滑16.2%。7月數字顯示前幾個月新增定單很差，咁搞落去全年進出口或者只有單位的低增長。
內地經濟低迷亦拖累企業借貸意欲，7月份新增貸款僅得5401億元人民幣，創10個月新低，按月縮減41%，顯示今年各兩次減息和削減銀行存款準備金率，都未能拉動信貸擴張。交行首席經濟學家連平認為，7月份新增貸款按月勁跌，按年則增長9.6%，與銀行美化中期業績有關，銀行為了趕在6月底前把業績做上去，把7月份的借貸項目往前提，而發改委審批的重大項目還在準備當中，未進入市場借貸，造成7月份貸款青黃不接。
出口大跌拖低港股
內地出口的驚嚇數字在上周五上午10點幾出街，內地股市反應不大，但半小時後匯市開始有反應，澳元一度急插，港股市亦跟着跌，在11點後短短10分鐘內插了過百點，不過尾市回穩，在最後半小時一個小V形咁向上抽，收復番一半失地，收市只跌133點，跌幅只有0.7％。去到歐美股市也一樣，同稱中國數據「恐怖」，但同樣憧憬經濟差要救市，美股睇住中國數據，杜指還要升42點。
中國可以出招自救，香港只有等運到。特區政府公佈第二季本港經濟繼續低增長，本地生產總值(GDP)按年只升1.1％，按季計已跌0.1％，主要受外貿持續疲弱拖累，第二季本港整體貨物出口下跌0.4％，情況嚴峻。政府下調全年增長到1至2%，政府話一旦下半年出口急劇下滑，不排除進一步調低增長預測。
本地經濟唔好，好多公司做同貿易有關生意，壞影響將逐步擴散。香港經濟以服務業為主，生意轉差，但主要成本如租金和人工都無跌，人工還有上升壓力，工會提出把最低工資由而家的28元加到35元，若然成真加幅好驚人。生意減少成本上升，係做生意最典型的噩夢。
長實重錘看好後市
香港好多行業生意都開始難做，唯獨有一樣生意特別好，就係地產。上周五收市後，長實(001)宣佈以市場估計的上限價96.3億，奪得港鐵(066)荃灣西站灣畔項目發展權，樓面呎價4300元，今年初華懋奪得的毗鄰城畔地皮，樓面呎價只是3100呎，今次長實投得西站地皮的價錢高約三成八，但西站地皮有海景，城畔地皮景觀相對較遜色。
長實執行董事吳佳慶話，項目樓面呎價4300元，而建築費約2000多元，加上利息等開支，料每方呎成本約7000元，總投資額約200億元。宏基測量師行董事陳昌傑就認為，雖然是次中標屬市場上限價，但仍屬合理，發展成本呎價近7000元，扣減一成「發水」面積後，發展商成本只需6000多元，估計落成後售價每方呎賣8000至9000元，長實還有一定利潤空間。
大家唔好忘記，荃灣西站今年初攞出來競投還流標，今次再招標，照正路唔係咁睇好，點知長實中標出價係市場上限價，長實加埋發展成本要攞近200億出來投資，仲係高價奪得，即使唔話佢睇好樓市，都好難話佢睇淡啩。
振英上任有心無力
點解年初到而家咁大變化？我覺得其中一個原因係政治，當日振英哥已露出上台的苖頭，佢打正要壓抑樓價的旗號，發展商真係怕咗佢坐言起行，弄不好重推八萬五政策，咁樓市必定瓜直，當時唔好話發展商唔敢郁手買地，小市民亦唔敢買樓，全民對樓市觀望。
不過，政客個個都係咁，講就天下無敵，做就有心無力。好似美國總統奧巴馬競選時話要將美國失業率推低到6％，而家就快要重選，失業率仲係8.3％。振英哥上台後連爆醜聞，一開波已陷弱勢，仲搞個炒樓劏房局長波哥出來，日日拆彈拆唔完，都唔知佢幾時得閒可以全心投入工作，搞搞樓市。再加上振英哥上台後，一改選舉前對地產商的高昂意氣，並無展示打低樓市的決心，明眼人都睇到又係「做又有心無力」的格局，政府只係搞細眉細眼的遠水去救近火，例如話在舊區起插針式單幢居屋，都唔知提供到幾多單位。「振英威脅」短期解除，發展商轉趨樂觀，亦好正常。
長實賣樓手法較貼市開價，正如集團副主席李澤鉅話，最緊要是做到「貨如輪轉」。佢呢頭投到大塊荃灣西站地皮，唔係要坐貨三年等起好才賣樓，另一頭可以更積極沽出手上的其他現貨，咁就可以鎖定中短期利潤，唔係計緊兩三年後才可以賣荃灣西站地皮那條數。即使單計荃灣西站條數，李澤鉅話可以設計到戶戶有海景，若成本6300元一呎，加高三成毛利，都係賣8200元，雖然遠少少，都係港鐵上蓋海景樓，房協長沙灣盤無景觀都唔止賣呢個價，只要樓市兩三年內唔跌，西站地價仲有空間俾長實走棧。
地產股低吸走一轉
若長實在西站投資200億，有3成毛利，即係60億，香港現時唔係咁多生意，可以有咁好利潤，講來講去都係做地產最易賺錢。振英哥要改變呢個現實，唔易喎。所以本地大地產股可以睇高一線，趁佢地回調時可以吸納走一轉，賭振英哥暫時無料到。
其實唔止香港，內地又如何？阿爺打房價手咁硬，結果仍然係房地產商最賺錢。阿爺見房價反彈，最近到各地調查完一輪又想出手打壓，內房巨企華遠地產董事長任志強抱怨說，政府把房地產當工具，從來沒有定過房地產的產業發展政策，由於經濟過熱產生地產泡沫，第一刀就砍在房地產上，房地產現時更被拋棄。任志強言論一向惹火，國民經濟研究所所長樊綱就反擊話，過去這些年你們是掙錢掙得最多的一批人，怎麼現在和怨婦一樣？
怨歸怨，中小型地產商或者好難捱，但大地產商一直有錢賺，做得好一點如中國海外(688)，更是錢多到要增派息。中國海外剛公佈上半年純利增長17.7%至83.8億元，雖未達到一貫盈利增長兩成的目標，但內房公司賣完樓一年後才入帳，業績向來滯後，中海外今年上半年低潮時賣樓都好爽，手頭現金亦鬆動，除將中期息增加15%至每股15仙外，更用上市20周年的名義派特別息2仙，主席孔慶平仲話「我哋手頭現金多嘛。」，俾佢吹脹。阿爺就快出招再打內房，一般估係推房產稅，等壞消息現時內房股會再插，到時就以低吸中國海外，佢係大國企，阿爺就係想呢啲公司主導內地房地產市場。
睇來睇去，只要內地和香港樓價不大插，仲係房地產公司最賺錢，無乜嘢好得過做地產，等佢哋跌時買，值博率不低。
陸羽仁
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