14/09/2012 14:37
《財經觀點－雷賢達》ＱＥ３啟動，香港置業成本不變
《財經觀點》香港普通住宅價格在過去兩個月內不斷創新高，買家要付出前所未有的高價才
可購入物業。雖然不同地區的樓市情況不可一概而論，但無論如何，反映出本港樓價在上一屆政
府實施降溫措施而停滯後，又再出現上漲。
特首選舉期間，樓市膠著，因市場未知新任政府的樓市政策，擔心新政策可能影響樓價，選
舉過後，樓價開始反彈並高企。不過，如果考慮以下因素，樓價再現升勢並不意外。
＊政府新增住宅供應計劃缺乏細節＊
首先，住宅單位數量不可能短時間內增加。即使選址、設計及建築許可等手續都已齊備，但
仍需時興建，短則兩三年，大型項目更需要５年左右。
其次，今年及未來兩年內的新增住宅供應，要視乎目前正在興建的地盤，如果目前興建規模
有限，未來一兩年的住宅供應量也不會多。
第三，雖然政府近期宣布未來四年新增６５０００個住宅單位，但大眾無法確知這個數字是
確定的，抑或只是估計，而且可能會因各種因素而有改變。同時，計劃缺乏細節，例如每年供應
多少，每年發展的地塊在哪裡。
第四，雖然政府稱住宅供應正逐步增加，大眾無需憂慮不能置業，但我有不同看法，按平均
每年供應１５０００個單位來看，確實比過去年均供應量１００００個新單位為多，但與住宅供
應曾達２００００個甚至２５０００個比較，就依然是低水平，更何況實際完成的住宅數量仍會
有出入。
＊投資者及用家對樓價下跌沒戒心＊
第五，在住宅供應量達２００００－２５０００個單位之時，來自大陸居民和外籍人士的住
宅需求仍很少。但近來，非本港永久居民購房需求不斷上漲，加上中港經濟聯繫緊密之下，愈來
愈多內地人和外籍人士因在本港工作而增加了購房居住或投資的需要。如從投資角度看，其購買
量將可能不只是一個單位，同時其資金來源不成問題，一方面很多人直接付現款，不依賴貸款，
另一方面銀行也積極放貸。如此一來，政府新增住宅供應量中，真正留給本港居民就沒有多少了
。如果情況持續，根本無法抑制樓價不斷上漲。
第六，新政府剛上場時不斷表態，不會壓低樓價以提升購買力。這給投資者和買家一個信號
，就是不用擔心樓價會下跌。大家也心知肚明，即使政府想減輕樓價上漲壓力，也不可能一夜之
間做到。
第七，聯匯制度之下，港幣與美元掛勾，美國剛宣布啟動ＱＥ３，超低利率延至２０１５年
中，此舉無疑為過熱的地產市道再添一把火。ＱＥ３之下，基本上沒有改變香港購買物業的成本
，投資者及用家對樓價下跌沒有戒心。
要為過熱樓市降溫，要解決大眾或中產的房屋供應問題，我們需要公共房屋和私人住宅兩方
面兼顧，而前提當然是要做好土地準備，日後的文章會繼續探討。《資深基金業人士雷賢達》
註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者蔡苑筠、呂成整理。
~TITLE_S~財經觀點 - 雷賢達 2012年9月15日 舊文
