黃偉康 論盡股壇 措施有效？
正當文章討論《The Great Stagnation》提及的土地問題時，意想不到的是特區政府於上周五突然推出加收重稅措施，壓抑樓市。既然如此，或者先討論政策是否真的可以壓抑樓價。
新政策主要有兩項：一、為非香港永久性居民購買任何住宅時，必須繳付15%的買家印花稅，同時自購買日起3年內出售的房產的額外印花稅，將會上調至20%。措施到底能否發揮效用？如果從周末的本地樓市銷售情況去分析，相當有效，不過問題是效用到底是短期還是長期性？這就需要計算一下，外地買家到底需要額外負擔多少成本？ 如果買家在3年內，出售今日買下的房屋，同時如果該樓房屬於豪宅類別，那麼這些買家必須相信未來樓價可以上升超過40%，才可抵銷所有稅項開支，以及其他費用獲得利潤，否則海外買家現時投資香港的房地產，風險的確十分高。問題是還有多少海外投資者相信，本地樓市會在3年內升三、四成？所以海外買家相信會暫時絕跡本地市場。
不過，本地買家又如何？要知道新移民早已成為香港樓市的動力所在，所以新政策或會影響他們的短期入市意欲，但同時如果利率持續因為熱錢過盛，而維持在極不合理的低水平，那麼本地買家入市意欲仍然會處於高水平，因為他們少了15%的額外印花稅，所以他們對樓市短期的潛在升幅要求，一定比海外買家為少。同時由於利率低企，限制了業主的供樓負擔，尤其是一些2010年或以前買入樓房的業主，根本沒有太大的沽貨壓力，所以本地樓價在新政策下仍然很難出現調整，因為二手樓供應量不會突然增加。
另外，由於二手樓供應或因新措施影響下降，同時海外買家將暫時絕跡，這將會令買賣雙方對樓價的想法，出現更大差距，令本地樓市的成交量進一步下跌。
事實上，新措施或會能減少炒賣活動，但這只是治標的方法，要解決本地樓市長遠的問題，必須解決兩大問題：一、為供應不足的問題，而供應不足並非政府單方面努力才可，如此與發展商協調，政府似乎沒有考慮；二、就是如何減低政府收入過度依賴賣地收益，即如何推動其他產業，乃是政府必須考慮的問題。要知道國際金融中心可以是榮譽，亦可以是負累。
要知道特區政府要推出房地產政策，其實有點左右為難的情況，首先樓價已成為部分香港人的重要資產，如果他們的收入能跟隨樓價上升，又或者香港經濟可以帶動本地人薪酬向上，那麼樓價升跌對香港帶來的負面影響，將可大幅度減少。可是現在香港的確過於依賴樓市的發展，以及金融業的興衰，而就算零售業之發展，亦極受地產市場所影響，當中包括租金、市民供樓負擔、香港負資產人數等，所以如果新政府以為壓抑樓價，又或者防止海外買家炒賣香港樓市，就可以解決問題，這實在是太天真的想法。
希望特區政府可以考慮多一些香港深層次的經濟問題。
黃偉康 (逢周一至周五見報)
筆者為靈獅控股主席兼行政總裁
wong.waihong@yahoo.com
weibo.com/wongwaihong
論盡股壇 - 黃偉康 舊文
