金融High Tea——長線賣嘢 短線炒嘢
2013年10月21日
和黃(013)未能成功出售百佳超級市場，宣佈考慮把整體零售業務屈臣氏分拆上市，和黃呢招真係高，不能以靚價出售百佳，本來對和黃係壞消息，會對股價有較大壓力，但加一筆考慮分拆屈臣氏上市套現，立時把壞消息中和了，預料今天和黃回吐壓力有限。
和大孖沙吃飯聊起此事，佢認為「超人」李嘉誠早前放售百佳，有經濟因素，亦有政治考量，經濟因素係為和黃減債，長線利息趨升，現時錢多資產價格仍高，賣嘢減債應付高息期來臨，係正路策略。
但你知香港政治化，咁大手賣嘢會被解讀為撤資，不過李超人和現屆特首梁振英CY唔係咁老友，碼頭工潮時又被泛民工會追擊，乘勢賣嘢，話俾大家聽佢唔多「合皮」(Happy)，絕對無壞。結果百佳賣唔成，主要係價錢問題，但也變成順水人情，做俾政府睇佢唔係夾硬賣俾面。
和黃股價 壓力有限
大孖沙睇到李超人買賣資產的戰略角度，普通人睇唔到，不過百佳又的確賣唔到靚價。百佳最後兩名潛在買家係泰國卜蜂及澳洲Woolworths，早前有澳洲報章指出，Woolworths提出28億至30億美元(約217億至233億港元)的最後出價洽購百佳，但和黃心目中的價錢是30億至40億美元(約233億至310億港元)，換言之出價只達和黃理想價的下限，李超人最後決定唔賣。
唔賣百佳但分拆屈臣氏上市，套現可能更多，瑞銀集團早前發表研究報告，指屈臣氏的價值為2060億元，若要上市最少要賣25%，假設全數賣舊股，都可以套現515億，早前有傳聞和黃拆售屈臣氏可套現670億至780億元，估計約售出32%至38%股權，售股後和黃仍是屈臣氏控制性大股東。換言之，和黃將屈臣氏分拆上市，套現的金額是出售百佳的以倍計，所以和黃唔至於一賣唔成百佳股價就會散晒。
宏觀啲講，美國聯儲局雖然未決定收水，近期政府關門的鬧劇損害了經濟，更有可能推遲收水的決定到今年底或明年初，但水始終要收，利息始終要上，香港也要做好利息上升的準備。美國一話收水，10年長債利息立刻由1.6厘急升上3厘的高位，家話放慢收水，亦只係回到2.6厘，不能回到低位，顯示市場已認定利息向上的周期開始。
減持資產 大勢所趨
在利息低迷，資金充裕的年代，乜都可以炒起，價錢愈炒愈貴；到資金成本慢慢上升時，資產價格就回頭，乜都開始難炒，你睇黃金價格由高位每盎司1900美元回到現在1315美元，就可知高價不再，長線還會向下。
睇到大趨勢的人，就會將長線投資的資產減持，和黃分拆出售珠三角碼頭、分拆出售電能實業(006)、分拆出售屈屈氏，全是減持行為。「肥佬黎」黎智英將壹傳媒(282)旗下蝕足兩年的《爽報》結業，也是減蝕行為。
發展商割價賣樓，亦是減貨行動，會德豐(020)及新世界(017)減價兩成推售新項目The Austin第一期，信置(083)上周把馬鞍山銀湖．天峰的273個車位出售，平均售價155萬元，呢啲車位癲價，97前都見過，如今又再重現，真係賣車位好過賣單位，因為單位仲要減價，但車位仍可以賣到好價。以銀湖車位平均月租3100元計，帳面回報得2.4厘，用155萬買車位的業主，等如同信置對賭，賭未來5年10年車位價到底升定跌，你話新界車位可否長期維持百幾萬的高位呢？見過97前新地以過100萬沽火炭駿景園的車位，接貨買家痛到家，樓市超過97高峰，但駿景園車位現價估計約70萬，就知道高價接發展商車位好難賺錢。
都可以再講吓The Austin的情況，The Austin首批116伙平均呎價22871元，呢個採用直接減價手法，較天璽首批均價29098元平兩成，以最細單位面積416方呎為例，最低入場費為853萬元，未計入折扣優惠。
減價賣樓 利潤收窄
呢個盤亦跟天璽「買樓送從價印花稅」，連埋其他優惠，折扣高達樓價20.5%，變相再八折賣樓。用返上述細單位為例，實用呎價20505元，若用盡折扣實呎16301元，假設八成實用率，用我哋睇慣咗的建築呎價計，呢個最平的入場單位約13000元一呎，雖然仍然唔平，但比起靚區新盤郁啲過20000元的黃金日子，都平咗唔少啦。而且The Austin單位數目多，唔似新地賣天璽貨尾每次賣30個單位咁逐少推，第一批已推116個單位，大量去貨的意圖十分明顯，若想大量賣樓，後續推出的單位即使加價亦唔慌會加太多。
麥格理證券就The Austin割價推售發表報告，話咁價錢推盤對新世界有輕微負面影響，假設餘下單位以依家公佈的價格發售，整個項目毛利率可能低於20%。該行本來估計，TheAustin的C地皮單位平均呎價為2.6萬元，預料該地皮可以套現122億元，然後假設D地皮加價加推，單位平均呎價是3.3萬元，售清後料可套現214億元，加埋整體毛利率高達37%。如今睇假若兩塊地皮上的單位劈價後，較先前估計價低25%，整體共套現金額由336億跌至252億元，項目毛利率就由37%急降到只有17%。
麥格理暫時維持新世界「優於大市」評級，暫維持盈利預測不變，主要視乎The Austin減價推貨後銷情而定，目標價16.06元(新世界上周五收報10.98元)。
地產股唔貴，但無人敢太睇好，因為唔大劈價都無人買樓，大劈價後購買力有幾多亦唔知，若似The Austin呢啲大盤劈價後都唔可以一舖清袋，後市就更淡，意味着發展商要減價減得更深才能大手去貨。
短期硬淨續炒國貨
即使減價去到貨，都對二手壓力好大，好似The Austin呢啲靚盤新樓都只係賣萬幾銀一呎，同區二手唔大減價又點去到貨？九龍站附近的新盤都係萬幾銀一呎，咁新界盤賣8000元、9000元一呎你估又去唔去到貨呢？結果係減價壓力一浪一浪咁輻射出去。樓市短期唔會大跌，你有實力可以持貨不賣，但一賣就要減價才去到貨。我雖然講好多大孖沙都將長線投資出售，但唔好以為這等如短線睇淡，可以長線賣嘢，短線炒嘢。美國將債務上限推到明年初，暫時解決危機；中國上周五公佈第三季度GDP增長7.8%，符合市場預期，今年第一季增長是7.7%，第二季增長7.5%，第三季度GDP增長拗腰升番上7.8%，顯示經濟的確穩定了。估計第四季可能略為下滑，回落至7.5%至7.8%之間，但只是因為前一年第四季的基數較高而已，不代表第四季好差。預計中國今年有好大機會達成全會增長7.5%的目標。
第三季中國經濟增長好，解釋了國貨股呢兩三個月受追捧的原因，現時市場情緒仍看好中國第四季的經濟，所以國貨股還是大漲小回的格局，可趁回調時吸納，博下月開十八屆三中全會前後又會熱番啲，實現短炒一季的目標。
陸羽仁
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