置業信箱──直接換樓還是先租後買？
問：本人現住紅磡海濱南岸三房單位，屬自己物業，購入時450萬，現賬價約200萬，賣出可手持320萬，因兩個孩子開始長大，及前座興建樓盤景觀受阻，有意欲換樓，家庭收入80,000，想供款$23,000， 有讀過筆者在BLOG剖析淡市換樓的文章，知道樓市由淡轉升才是入市最好時機，但現況如此，想問：
1. 本人現時換樓的策略應該如何？要考慮什麼？現在應否由賣轉租？或直接購二手房？或等發展商推一手優惠？
2. 在九龍或沙田區，有什麼換樓好建議？
答：假如現時有換樓需要，策略上可以有兩種選擇，如想低市價買入心頭好，就要多花時間和經紀溝通，留意一些投資者減磅出貨的單位，因為投資者要麼一早在低位入市，要麼收了多年租金，可說要賺都賺夠，而且出貨心態堅定，只要還個合理的價錢，而又不與市價偏離太遠，一般都不介意減少少賣出去。
如想買個座向好，景觀開揚的單位，由於盤源少業主心態普遍惜貨，叫價都會比較進取，不過此類單位無論在任何市場環境下都會以高於市價成交，正所謂貴買貴賣，都屬於不錯的選擇。
一手新盤方面，現時發展商肯大幅劈價的樓盤大多位於新界區，以讀者住開紅磡區，就算換樓目標都以沙田區或九龍中選擇，發展商就算有大量優惠價格仍然比同區二手為高，因此換樓仍以二手盤就目標為佳。
至於直接換樓還是先租後買？就要考慮目標樓價幾時才到價？以兩年為目標，如果兩年內樓價跌一成以上的話，就要計算租兩年樓的開支是否少過預期下跌的樓價，例如打算用20,000元租樓住，兩年就共花去48萬，以讀者手持320萬現金，最多可負擔23,000月供的情況下，最多可以買750萬樓，再做六成按揭，分20年供款，每月剛好供23085.81,如能攤長供款年期，供款金額將更低。
不過讀者都要考慮要照顧兩名小孩，租樓或要面對一年加一次租要常常搬家的困擾，因此如有心儀單位，也應該及早換樓尋求穩定居住環境。
至於九龍及沙田區的換樓選擇，讀者可考慮黃埔花園，因為無需適應新社區，黃埔花園出年又有鐵路通車，交通方便程度大躍進，另外，同樣建築面積700幾呎的單位，黃埔花園實用面積可達700呎，可騰出多點空間給兩名孩子。
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