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2014年9月29日 星期一

施永青 am730C觀點 2014年9月29日

施永青 am730C觀點 2014年9月29日

C觀點 - 施永青
撤限購 鬆房貸 弱勢未轉
2014年09月29日


據國家統計局9月18日公布的數字顯示:8月份70個大城市的房價出現了自2008年以來最大的單月跌幅,70個城市中,一手新盤出現跌價的有68個,二手樓價下滑的有67個;整體房價的橫比跌幅達1.2%。市場人士普遍認為,內地房地產市場價格下行的趨勢,基本可以確認。

有見及此,開發商不約而同地採取加快去庫存的策略。如果純從上市公司公布的業績來看,上半年的情況好像不算太差,有些公司在銷售上還可以做到超標。然而,這只反映在銷售總額,而非銷售質素。盤開得多,價又減得狠,總銷售額自然增加;但如果逐個樓盤去細看,銷售的速度實在不快,庫存不減反加。

這種情況令開發商與地方政府都非常擔心,所以都寄望中央政府有及時的政策去挽救樓市。他們認為,若是中央真的想過遏止經濟下行,先得阻止房地產下行。否則,一旦房地產市場倒了,甚麼都難救。

本來,自溫家寶年代以來,中央政府一直希望設法令已升得太高的房價掉頭回落。但政策雖然推出了不少,卻一直未見成效。沒想到現在成效初見,就出現另一方壓力,要求撤招救市。中央現時的處境十分困難。若然不救市,經濟的確會被樓市拖累;但若果成功救市,又會進一步令房價與購買力脫節,並令樓市進一步泡沫化,將來後患無窮。

中央的做法是逐步撤銷限購政策,然後進一步放寬房貸,而不是一刀切,一次過撤銷所有抑市政策。至今,仍有限購的城市只剩下5個:北京、上海、廣州、深圳與三亞。而房貸亦在逐步放寬,青島就先行把首套房的定義變成首貸房。過去,只有買首套房的人才可以享受利率優惠,現在只要你把所有已借的房貸還清,不需把已有的房子賣出,再購房時也可以享受如首套房一樣的利息優惠。這等於鼓勵有能力的人,持有多個一套房子,希望藉鼓勵投資的方式,協助開發商去庫存。不過,中央並沒有讓其他城市跟隨青島的政策。

現在看來,撤銷限購只能生一時之效;限購剛撤銷時,的確可將積累起來的購第二套房的需求釋放出來。但由於購二套房的需求並非剛性,它會因經濟形勢轉變而迅速轉變。現時,經濟有下行壓力,即使有能力購二套房的人,也會採取觀望的態度,以至撤銷限購的效果並不顯著。

市場更需要的,其實是讓買首套房的人更容易取得有優惠的按揭貸款。現時中央雖亦鼓勵銀行這樣做,但銀行似乎並不積極,相信銀行的資金應有更好回報的出路。中央如果真的想挽救樓市,可能需要有更具體的政策,硬性規定銀行必須按一定比例的貸款專做房貸。即使這樣,亦不代表樓市可由跌轉升。現在樓市的弱勢已成,政策只能避免樓市硬著陸。

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