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2014年12月28日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2014年12月28日

趣BlogBlog - 股榮 2014年12月28日


趣BLOGBLOG:求價不求呎的報應
■青衣美景花園一年間爆升31%,全因400萬元以下還有甚多選擇。 資料圖片



用Small is beautiful形容今年的樓市,相信最能凸顯當中的畸形。反映樓價的中原城市領先指數(CCL),今年累升超過11%,但問題是,真的只有11%嗎?答案是否定的。

中原指數系列今年新增大型及中小型單位指數,以面積為1,076呎單位作分水嶺,今年升幅分別為12%及6%。在劏房盛行的年代,更實際的,是推出500呎以下的細單位指數,才能反映社會實況。樓價指數成份屋苑共有117個,其中跑贏整體CCL11.4%升幅的,港島區有12個(佔比36%)、九龍區有15個(佔比47%)、新界東有18個(佔比75%)、新界西有18個(佔比64%)。

升幅最誇張的,是青衣美景花園,去年底實呎6,800餘元,目前升至接近9,000元,一年間升31%。十大升幅屋苑中,較多上車盤的新界西佔了六席。呎價低不是爆升的關鍵,最重要係400萬元單位有得揀。以美景花園為例,要搭車出地鐵站,位置吊腳,今年有能耐急升,只因400萬元以下還有甚多選擇。根據土地註冊處最新資料,過去廿宗成交,竟有18宗是400萬元或以下,較天水圍的嘉湖山莊還多。

細價樓隨時已屆牛三
現今樓市最大的諷刺,就是劣盤驅逐良盤。質素差、位置遜的細單位,呎價竟較質優方便的單位為高,原因只有一個,就是吼準買家心急「上住先」的心態。明知道貴,呎價瘋癲也無所謂,500呎供唔起,退而求其次揀400呎。首期唔夠,就買住300呎、繼而200呎甚至百逾呎的劏房。只要成交額還在四球樓下,就算是創新高呎價又如何。

以沙田第一城為例,一個284實呎單位,本月以372萬元易手,呎價萬三元,同一座同層景觀更佳的707呎單位,728萬元成交,呎價10,300元,前者呎價貴近三成,與其說後者「賣平了」,倒不如說前者屬「非理性亢奮」。求價不求呎,就算呎價多付溢價也沒所謂,這種潛意識蔓延至整個社會。細單位業主吼準鋤你價,發展商亦睇穿局勢,東湧新盤聲言最平一房開價「接近平盡同區」,卻未有提到呎價可能是同區新高,打住400萬元可上車的噱頭,難怪收票異常熱烈。

新一批居屋售價最貴326萬元,保守估計最少有十萬人爭2,160個單位,即超額約45倍。97年樓市高峯期,居屋曾超額認購47倍。同事話見到攞表都排三句鐘,或者重塑tom.com的神話。

如果細單位是細價股的話,今明兩年肯定是細價樓的牛三。牛三完了,What goes up must come down。

P.S.根據中原CCL資料,羅列所有屋苑全年呎價資料、變幅及排名。報紙版面有限,讀者如有興趣,可參閱網上及手機版。

股榮
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