趣BLOGBLOG：求價不求呎的報應
■青衣美景花園一年間爆升31%，全因400萬元以下還有甚多選擇。 資料圖片 
用Small is beautiful形容今年的樓市，相信最能凸顯當中的畸形。反映樓價的中原城市領先指數（CCL），今年累升超過11%，但問題是，真的只有11%嗎？答案是否定的。
中原指數系列今年新增大型及中小型單位指數，以面積為1,076呎單位作分水嶺，今年升幅分別為12%及6%。在劏房盛行的年代，更實際的，是推出500呎以下的細單位指數，才能反映社會實況。樓價指數成份屋苑共有117個，其中跑贏整體CCL11.4%升幅的，港島區有12個（佔比36%）、九龍區有15個（佔比47%）、新界東有18個（佔比75%）、新界西有18個（佔比64%）。
升幅最誇張的，是青衣美景花園，去年底實呎6,800餘元，目前升至接近9,000元，一年間升31%。十大升幅屋苑中，較多上車盤的新界西佔了六席。呎價低不是爆升的關鍵，最重要係400萬元單位有得揀。以美景花園為例，要搭車出地鐵站，位置吊腳，今年有能耐急升，只因400萬元以下還有甚多選擇。根據土地註冊處最新資料，過去廿宗成交，竟有18宗是400萬元或以下，較天水圍的嘉湖山莊還多。
細價樓隨時已屆牛三
現今樓市最大的諷刺，就是劣盤驅逐良盤。質素差、位置遜的細單位，呎價竟較質優方便的單位為高，原因只有一個，就是吼準買家心急「上住先」的心態。明知道貴，呎價瘋癲也無所謂，500呎供唔起，退而求其次揀400呎。首期唔夠，就買住300呎、繼而200呎甚至百逾呎的劏房。只要成交額還在四球樓下，就算是創新高呎價又如何。
以沙田第一城為例，一個284實呎單位，本月以372萬元易手，呎價萬三元，同一座同層景觀更佳的707呎單位，728萬元成交，呎價10,300元，前者呎價貴近三成，與其說後者「賣平了」，倒不如說前者屬「非理性亢奮」。求價不求呎，就算呎價多付溢價也沒所謂，這種潛意識蔓延至整個社會。細單位業主吼準鋤你價，發展商亦睇穿局勢，東湧新盤聲言最平一房開價「接近平盡同區」，卻未有提到呎價可能是同區新高，打住400萬元可上車的噱頭，難怪收票異常熱烈。
新一批居屋售價最貴326萬元，保守估計最少有十萬人爭2,160個單位，即超額約45倍。97年樓市高峯期，居屋曾超額認購47倍。同事話見到攞表都排三句鐘，或者重塑tom.com的神話。
如果細單位是細價股的話，今明兩年肯定是細價樓的牛三。牛三完了，What goes up must come down。
P.S.根據中原CCL資料，羅列所有屋苑全年呎價資料、變幅及排名。報紙版面有限，讀者如有興趣，可參閱網上及手機版。
股榮
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