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2015年5月17日 星期日

文亮言 - 湯文亮 2015年5月17日

文亮言 - 湯文亮 2015年5月17日


【文亮言】期樓價高企原因及下半年香港經濟及樓市方向(湯文亮)

昨晚去了一個由幾間大學校友會講座,由施永青先生同我兩個人負責演講,我對大會主辦人說,有施生就已經0k,叫我講即是班門弄斧,不過已經安排 好,唯有頂硬上,我與施生在六月份還有一次對疊,由香港電台主辦,今次大家就作為熱身,施生隨隨

便便唔使睇稿講一個鐘,我就不能,所以我準備了一份講稿。 今次大會的題目,我認為是大塊文章,如果將近期改為長期就更好。

近期樓價高企原因及下半年香港經濟及樓市方向

1. 供應不足
  在長期供應不足,樓價長升長有,這個現象短期內不會破滅,中間可能會作出調整,或者是某些類型物業作出調整。例如: 細價樓。而土地供應不足是由於政府沒有及時修改勾地政策,到陳茂波推出招標時,已經是遠水不能救近火, 而政府官員大多數都不認同樓價飆升是因為土地供應不足。而勾地政策失敗,是因為中,小型地產商都不是「貧女」,不肯「為他人作嫁衣裳」。其實,勾地政策已 經成功了99%,只欠1%,如果勾地者未能奪得土地,奪得土地者應該給與勾地者1%勾地費,這樣,就會有很多中小型地產商勾地,每年勾地表就唔會有剩,政 府知道實況,亦會積極開拓土地。

2. 壓力測試
  很多時業主要賣樓是財政出現困難,迫不得已賣走。但現在金管局的壓力測試令所有業主都有極強防守能力,等閒事件都不會令業主賣樓。就算香港經濟 轉壞或者美國加息。在短期內升至一、兩年間都不會令業主賣樓。無人賣樓,樓價又如何會大跌。而壓力測試最初的目的是壓抑購買力,就算有需求都冇用,過不了 壓力測試就不能夠買樓,換句話說,過得了壓力測試就很難要業主賣樓,除非有一個很大溢價,這亦是近日屢創新高的原因。

3. 成交量少
  由於少人賣樓,所以,賣樓的人都會要一個比市價高價錢。但是他們亦不心急,唔到價唔賣,就算到價都唔賣,所以,樓價就穩步上揚,成交量大幅減 少,業界說只有沙士時期可以相比。我認為唔應該用沙士時間相比,因為當時經濟差,市民無錢買樓,成交量低是因為業主唔肯買樓,結果就是樓價止跌回升,現在 經濟不俗,很多人都可以買得起樓,但耐何樓價太高,成交量低是因為市民非必要都唔會買樓,結果雖然尚未出現,但我估計細價樓是會向下調整。

4. 資金充裕
  由低息長期處於低水平,有樓市民越儲越多錢,或者,他們不能夠加按,但欠債就越來越少,無賣樓壓力。樓價長期處於高水平。此外,國內,海外資金到港,除了有些買股票外,有很多都是投資物業。當國內投資在地產市場,就不易出讓。造成供應減少,需求增加,樓價上升。

5. 炒家復出
  最近新樓盤入飛率相當高,地產商說三成是炒家,但我估計七成是炒家,三成是用家,炒家用個人名義買樓,亦只不過多付一重印花稅。而炒家並不是現 在才復出,早在去年5-6月時,炒家已經投資細價樓,令致細價樓由去年6月至今最少有3成升幅,很多人認為用家入市,其實是炒家,狂追價的大多數是用家。 如果政府在現階段取消SSD,我相信在近一,兩年入市炒家,有很多都會考慮放售在這期間買入的物業,供應量增加,樓價有機會下跌,不過,我唔相信有官員夠 膽提出,他們擔心被市民話官商勾結,放生炒家。

6. 股市大旺,樓市又是否會受惠
  在復活節後股市急升,很多人說市民在股票市場賺了錢去買樓,我覺得豪宅業主的機會比較大,因為豪宅業主除了自住物業外,一定尚有不少資產,包括 股票,現在有個別股票升幅超過五成,不排除有豪宅業主賣股套現,然後投資到物業市場,細價樓業主應該不會持有大量股票,就算股市大旺,他們都未必能夠可以 賣股買樓。

7. 樓市的隱憂
  易按惹的禍
  有很多細價樓業主,包括居屋業主用物業擔保向財務公司借私人貸款,這些變相二按利息非常之高,與私人貸款看齊,如果業主無能力還款,那些物業就 會變成銀主盤,就算那些物業不是負資產,但如果不準時還款的話,銀主都可以沒收那些物業。倘若出太多銀主盤,樓價就會下跌。最近連銀行都出現銀主盤,這是 由於金管局規管銀行按揭客戶搵財務公司承做二按,這是一個殺手鐧,有不違規的人可能要出售物業,供應增多,樓價就有機會下跌。

  供款一去冇回
  現在,無論持有多少個物業,多少按揭貸款,每年大約要還總貸款額4%,這些還款是一去冇回,持有多個物業的物業投資者可能要在必要時放棄一些物 業,已確保供款可以繼續,在以往,物業投資者可以在某些時間加按,用來多賣物業,現在就要放棄一些,此消彼長,供應增多,需求減少,這亦是樓市下跌隱憂。

下半年香港經濟及樓市去向
零售業
  大多人認為一簽多行變成一簽一行。零售業減少。導致經濟下滑。我覺得這是震蕩,現有一簽多行很多是物流客,對於零售,尤其是高品質零售,旅遊業 卻沒有太多好影響,正是有常客無濶客。一簽一行後,將會騰出大約三成容納量給其他省市,更多自由行的人到港,而那些都是消費者。震蕩期可能要一年多才可以 見到成效。大家要有心裡準備。

股票金融業
  滬港通之後,更多國內公司到港找尋機會,上市是其中之一,每一間從國內來上市公司都會為香港帶來不少商機。所以,我認為商機無限,問題是香港人是否識得把握。我們應該接納更多優才移民,政府亦要取消優才移民BSD。

製造業
  大家唔好以為香港沒有製做業,有,不過不是在香港,而是在國內及其他地區,全盛時期大約有五萬間,在2003年,香港受到沙士重創,地產業能夠 復甦,除了自由行外,還有一批在國內開廠的買家,那些廠有多雖然不是很大間,只得一,二百人,但每年盈利可以買一個二千呎住宅單位,現在,那些廠家最多只 有一半仍然繼續之外,其餘大多數已經結業,更加不要說開新廠,很多廠家及員工甚至要在國內替內商工作,年青人的出路修窄,對香港始終是一個隱憂。

樓市方面
  樓市是沒有大礙。豪宅將會隨著更多國內人到港而上升。中型住宅會因為換樓而上升,最少保持平穩,細價樓方面,可能在過去一年有太大升幅,將會作出回調,如果出現財務公司二按危機,回調幅度會較大,我說“爆煲”,只不過是語不驚人死不休。

  現在並不是置業良機,大家亦知道這兩年新樓盤的供應量是源源不絕,二手細價樓價一定會受壓,要上車最好等多兩年。不過,換樓又無妨,甚至早好過遲。

買樓就要買新樓
  由於新樓與二手樓同價,我建議如果要買樓不如買新樓,由於炒家大手手入飛,故此,亦要大手入飛。當新樓入夥時,最少同二手樓有20%差距,到入夥時,如果二手樓不跌,新樓就會上升。

也可以賣樓
  世事無絕對,並不一定不可以賣走自住樓,但要遵守以下三個原則

1. 年齡不能超過四十歲
2. 物業的地點不佳
3. 財政有壓力
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