貸評山下：物業衍生產品
■本港樓市勢如破竹，最新公佈樓價指數再創新高。 張志華攝
買樓但驚樓價大跌，投資者有何途徑規避風險？最近英國有基金公司結束營運旗下一款追蹤當地樓價的「物業衍生產品」（Property Derivatives），又再引起這些另類衍生產品的討論。
物業衍生產品是
以物業作為參考資產（Underlying）的衍生工具，假設投資者買入一層樓，但擔心樓價下跌而蒙受損失，便可透過沽售物業衍生產品賺取利潤，以填補（或對沖）樓價貶值的損失。據筆者了解，現時市場上常見的物業衍生產品有：總收益互換（Total Return Swap）、遠期合約、期貨、期權及結構性票據，該類型產品的定價主要依據各地區的樓價指數；以英國為例，便是掛勾Investment Property Databank Index（IPD）及富時英國商用物業指數，足以涵蓋英國大、中、小型城市的商業樓宇價格資料，而更可以在歐洲交易所Eurex做MSCI-IPD UK這個指數的期貨買賣。
筆者認為，任何投資產品的生與死，很大程度上是依賴交投活躍度，近幾年英國的物業衍生產品市場交投越來越少，成交幅度收縮擴大，關鍵在於雙邊市未能做到平衡，當大部份投資者對樓市前景都抱持相同看法，而一個大型單邊市是無法驅動買賣交易的。因此，交投要變得積極和活躍，樓市必須有波幅，亦即有升有跌或不斷轉勢，才能創造大型雙邊市。當投資者對樓市前景各有不同看法，代表有人會看好（Long call）和看淡（Short put），從而引發市場的交易動力。
再看近期本港樓市狀況，最新公佈的中原城市領先指數升穿155點，與2012年樓市比較的話則升逾150%，近10年本港樓價升多過跌，入場成本昂貴，故筆者認為物業衍生產品的優點是能讓沒有足夠財力投資物業的人，免除負擔昂貴的首期資金，以類似買股票的形式，能真正直接地參與地產市場。以香港為例，該類產品便是追蹤中原城市指數（CCL），主要反映本港私人物業住宅價格。但由於任何國家地區的樓市循環周期往往長達數年，令物業衍生產品較難在大型單邊市下生存；不過金融市場上的產品多元化應是一件好事，亦是成為世界交易所的一種優勢，因此港交所嘗試發展該衍生產品亦不是壞事，亦有助樓市投資者替其物業作對沖樓價下跌風險。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
黃元山
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