摸魚手劄：借發展商錢買新盤的人，
都係賭命的人
■筆者認為，發展商的vendor financing，某程度上比銀行的accumulator更恐怖。 資料圖片
某樓市新盤改了俗名，大家群起嘲笑，成功把注意力轉移了，亦把新盤一些極危險的焦點都模糊了。樓市新盤，好比股市抽新股，「新屎坑三
日香」是傳統智慧，因為所有的marketing、roadshow攻勢都係一下子排山倒海而來，所以大家見到新聞報道很多人排隊狂搶，地產經紀打交，多少都是有一點的羊群心理。
魔鬼在細節，其中一個吸引買家，尤其是年輕人買新盤的原因，在於賣新盤的地產商往往做埋融資角色，提供一個比銀行更寬鬆的按揭成數比例，又或者放輕壓力測試要求等，代價當然就是付更高息率。因為金管局對銀行放貸有要求，金管局怕樓市爆煲，銀行有太多壞賬，所以在現行壓力測試下，加息3厘後的供款佔入息比率上限為55%等。坦白講，地產商提供的融資方案是比較吸引，也是把一些在金管局壓力測試以外的購買力逼出來了。
好啦，講一些簡單入門的商業邏輯和經濟概念。如果銀行借錢比你買樓，呢種交易涉及的單位只有3方，買家、地產商和銀行，這種合約關係相對簡單，因為本質上是「明買明賣」，只是由第三方借錢，好易明。再細心想通一點，如果地產商借錢比你買樓，呢種合約關係係幾耐人尋味。學理上嚟講，呢種財技叫vendor financing。金融世界也有這種vendor financing，以前大台有幾任買家曾想搵大股東邵博士買殼，邵博士也有考慮過借錢讓新買家買殼頂手。至於下場如何，請參考歷史。
Vendor financing有種神奇邏輯迷思，好簡單，發展商係商業機構，自然以追逐盈利為目標。如果發展商自己真係睇好樓市，點解佢唔囤積居奇，等樓價再上更高時才放售，以獲取更大利益。何苦要借大錢畀你班年輕人買家去上車，「咁益你哋」，難道發展商突然做好人，開善堂嗎？這也是傳統智慧呢，嫁女仲要貼大床，咁新娘有幾靚女，你都心中有數吧？所以，發展商借錢畀買家不是「明買明賣」，是「對賭」。
經濟學對vendor financing的傳統解釋是「買家和賣家對資產的預期有落差」，所以才有「對賭」安排，發展商其實係把未來樓價的風險轉嫁給消費者。做幾個沙盤推演就明，如果樓市升，只買一個新盤的買家不會享受到樓價升幅，只是賺了層樓，要買2個單位以上才會享受到樓價升幅。加上現在首置的設定，新上車的人很少連買幾層樓，但假如樓市無爆，呢類合約關係勉強相安無事。
假若樓價跌，那班買家自然是負資產囉，還不止，當初借錢畀你買樓班「好心」發展商也有權利call你loan。如果找不到數，樓盤也不是變了「銀主盤」哦，因為銀行收樓才叫「銀主盤」，別忘記，那些負資產的樓因為當初向發展商做抵押買入，所以理論上是完璧歸趙回到發展商手裏。想真的，這不是衍生工具式的對賭，是甚麼？別忘記，到時call loan的決定時機，是掌握在發展商手中耶。這種合約安排，還要幾高息呢。某程度上，新盤的vendor financing比銀行的accumulator更恐怖，因為發展商是必贏，一方面他們套了現，每期還款好比穩定收息；另一方面，一有風吹草動，又可以吃埋你層樓。
這種發展商做莊，年輕人做閒的對賭，我不信所有買家都是盲的，我覺得還是有人了解這類合約本質，只是無可奈何咁解。因為vendor financing在莊家眼中是對賭，但閒家眼中，這是預支未來購買力的「延期支付」而已。因為年輕人已經輸無可輸，反正上樓無望，倒不如奮身一博，博到就贏層樓，博唔到就破產，幾年後又是一條好漢。我不反對別人買新盤，因為每人人生軌跡不同，可能突然有置業需要，也總有人比較risk averse。只是請看清楚，借發展商錢買新樓不是置業安居，而是賭命。
要解決樓市高價上市問題，核心重點是增加供應，而不是高價賣樓，再以高按揭成數借貸跟買家「對賭」，這樣只是把賭局弄大，吸引更多人參與這個賭場。不爆還好，一爆就是推更多人落海，這絕不是核心解決上車問題的良方。
渾水
專業投資者、上市公司執行董事、90後
http://www.facebook.com/muddydirtywater
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。
【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk
渾水
摸魚手札 - 渾水 舊文
來源 source: http://hk.apple.nextmedia.com
