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2017年6月11日 星期日

摸魚手札 - 渾水 2017年6月11日

摸魚手札 - 渾水 2017年6月11日


摸魚手劄:借發展商錢買新盤的人,
都係賭命的人


■筆者認為,發展商的vendor financing,某程度上比銀行的accumulator更恐怖。 資料圖片



某樓市新盤改了俗名,大家群起嘲笑,成功把注意力轉移了,亦把新盤一些極危險的焦點都模糊了。樓市新盤,好比股市抽新股,「新屎坑三

日香」是傳統智慧,因為所有的marketing、roadshow攻勢都係一下子排山倒海而來,所以大家見到新聞報道很多人排隊狂搶,地產經紀打交,多少都是有一點的羊群心理。

魔鬼在細節,其中一個吸引買家,尤其是年輕人買新盤的原因,在於賣新盤的地產商往往做埋融資角色,提供一個比銀行更寬鬆的按揭成數比例,又或者放輕壓力測試要求等,代價當然就是付更高息率。因為金管局對銀行放貸有要求,金管局怕樓市爆煲,銀行有太多壞賬,所以在現行壓力測試下,加息3厘後的供款佔入息比率上限為55%等。坦白講,地產商提供的融資方案是比較吸引,也是把一些在金管局壓力測試以外的購買力逼出來了。

好啦,講一些簡單入門的商業邏輯和經濟概念。如果銀行借錢比你買樓,呢種交易涉及的單位只有3方,買家、地產商和銀行,這種合約關係相對簡單,因為本質上是「明買明賣」,只是由第三方借錢,好易明。再細心想通一點,如果地產商借錢比你買樓,呢種合約關係係幾耐人尋味。學理上嚟講,呢種財技叫vendor financing。金融世界也有這種vendor financing,以前大台有幾任買家曾想搵大股東邵博士買殼,邵博士也有考慮過借錢讓新買家買殼頂手。至於下場如何,請參考歷史。

Vendor financing有種神奇邏輯迷思,好簡單,發展商係商業機構,自然以追逐盈利為目標。如果發展商自己真係睇好樓市,點解佢唔囤積居奇,等樓價再上更高時才放售,以獲取更大利益。何苦要借大錢畀你班年輕人買家去上車,「咁益你哋」,難道發展商突然做好人,開善堂嗎?這也是傳統智慧呢,嫁女仲要貼大床,咁新娘有幾靚女,你都心中有數吧?所以,發展商借錢畀買家不是「明買明賣」,是「對賭」。

經濟學對vendor financing的傳統解釋是「買家和賣家對資產的預期有落差」,所以才有「對賭」安排,發展商其實係把未來樓價的風險轉嫁給消費者。做幾個沙盤推演就明,如果樓市升,只買一個新盤的買家不會享受到樓價升幅,只是賺了層樓,要買2個單位以上才會享受到樓價升幅。加上現在首置的設定,新上車的人很少連買幾層樓,但假如樓市無爆,呢類合約關係勉強相安無事。

假若樓價跌,那班買家自然是負資產囉,還不止,當初借錢畀你買樓班「好心」發展商也有權利call你loan。如果找不到數,樓盤也不是變了「銀主盤」哦,因為銀行收樓才叫「銀主盤」,別忘記,那些負資產的樓因為當初向發展商做抵押買入,所以理論上是完璧歸趙回到發展商手裏。想真的,這不是衍生工具式的對賭,是甚麼?別忘記,到時call loan的決定時機,是掌握在發展商手中耶。這種合約安排,還要幾高息呢。某程度上,新盤的vendor financing比銀行的accumulator更恐怖,因為發展商是必贏,一方面他們套了現,每期還款好比穩定收息;另一方面,一有風吹草動,又可以吃埋你層樓。

這種發展商做莊,年輕人做閒的對賭,我不信所有買家都是盲的,我覺得還是有人了解這類合約本質,只是無可奈何咁解。因為vendor financing在莊家眼中是對賭,但閒家眼中,這是預支未來購買力的「延期支付」而已。因為年輕人已經輸無可輸,反正上樓無望,倒不如奮身一博,博到就贏層樓,博唔到就破產,幾年後又是一條好漢。我不反對別人買新盤,因為每人人生軌跡不同,可能突然有置業需要,也總有人比較risk averse。只是請看清楚,借發展商錢買新樓不是置業安居,而是賭命。

要解決樓市高價上市問題,核心重點是增加供應,而不是高價賣樓,再以高按揭成數借貸跟買家「對賭」,這樣只是把賭局弄大,吸引更多人參與這個賭場。不爆還好,一爆就是推更多人落海,這絕不是核心解決上車問題的良方。

渾水
專業投資者、上市公司執行董事、90後
http://www.facebook.com/muddydirtywater
97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。

【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk

渾水
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