《運籌帷幄－梁業豪》香港樓市（一）：買新樓作投資，不精明！
《運籌帷幄》上周五（２０日）公布的各中原城市領先指數中，除九龍（大型屋苑）分區領
先指數外，其餘七個皆再創歷史新高，反映出兩個星期前本港樓市的大強勢；港府多年來壓抑樓
價的措施是否奏效，請大家自行判斷。自２００８年╱２００
９年低位起計，反映本港整體二手
住宅單位價格的中原城市領先指數上升了２﹒１７２倍，反映本港大型屋苑二手住宅單位價格的
中原城市大型屋苑領先指數則上升了２﹒２８７倍，表現略佳。另一方面，中原城市（大型單位
）領先指數上升了１﹒７２１倍，中原城市（中小型單位）領先指數則上升了２﹒２９０倍，證
明近１０年來市場對中小型單位較對大型單位的需求明顯為大，怪不得地產發展商推出的新盤的
單位面積愈賣愈細。
若作分區二手住宅單位價格比較，表現最佳者為新界西，升幅高達２﹒７４０倍，明顯地跑
贏大市；其次為新界東，升幅為２﹒５０９倍，亦跑贏大市。至於九龍區，升幅為２﹒２３８倍
，跑輸大市；而表現最差的港島區，升幅只得２﹒０８６倍。出現上述現象的主要原因，為香港
的運輸系統愈來愈完善，來往市區與郊區的時間已較前大為縮短，就居住地點而言，再沒有九龍
與新界之分。值得一提的，為若大家於２００８年╱２００９年買入了新樓作投資，會發覺回報
多遠遠不及二手樓，原因為當年地產發展商以溢價賣樓；即使提供了折扣優惠和回贈，折實價的
溢價依然很高。因此，下次大家買樓時，若見新樓以高溢價出售，雖顯示地產發展商看好後市，
卻同時代表他們要求各位以較高的預期後市價格接貨。於此情況下，買入二手樓作為投資工具不
是更化算，更為精明嗎？
最後，若見新樓以負溢價出售，便算便宜嗎？表面上，的確如此。然而，大家須提防地產發
展商其實看淡後市，急於沽貨套利，保留現金作日後低價投地之用。
《經濟通及交易通首席顧問 梁業豪》（群組：ｃｌｕｂ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ）
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