趣BLOG BLOG：聯名買樓 名存實亡 - 股榮
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近月樓市旺盤不旺市，觀塘凱滙兩輪累售近九百夥，周日第三輪估計亦可售罄，反觀其他新盤及二手買賣持續死寂，這個現象告訴大家，當一個稍為正常的市區非劏盤，以一個較市場折讓價開售，就會有一班「計到盡」的買家湧現。
所謂「計到盡」，就是要攞到最大著數，即是樓盤20.5%優惠折扣。據代理形容，買家中有一個很大比例，是40歲或以上「首置客」，他們過去一兩年透過「內部轉讓」拆名自製首置，換言之，夫婦其中一方將一個聯名物業單位除名，就可用首置身份，避免硬食政府15%印花稅，盡取兩成折扣「上車」。
據代理數字，今年首11個月該類內部轉讓已達4,324宗，按月宗數曾超過500宗，比例佔整體二手成交量直逼20%。因此，拆名內轉變首置入市，是未來樓價下跌時，一個相當重要的購買力。有網友問到，究竟這類潛在自製首置的買家，數目有多少？
拆名變首置避辣稅
稅務局每年會公佈物業持有人數數據，整理過去18年數據，值得同大家分享。2000年，物業擁有人只有1個的數目有近111萬個，佔比是58.2%，物業擁有人有兩個的數目則有74.78萬，佔比近四成。聯名買樓過去相當普遍，兩口子夾份供樓，樓契寫齊兩人亦理所當然，因此，聯名買樓數目由2000年至2012年一直保持上升勢頭，只是由於同期以個人名義買樓的數目更多，令聯名買樓的比例慢慢下滑至35.4%。
2013年2月，政府推出雙倍印花稅（DSD），非首置客買第二個單位要繳加雙倍印花稅，這開啟了拆名變首置的先河，當年物業持有人兩個的數目，首度錄得下跌，而到了2016年政府加辣，將所有非首置買第二層單位印花稅狂加至15%，拆名內轉亦開始盛行，今年3月數據，聯名（2人）擁有物業的數目，已減至76.85萬個，較5年前減少約6萬個，佔比由35%跌至30%。另一邊廂，單人擁有物業的數目，由2013年的148.5萬，5年間增至169萬，淨增逾20萬個。
聯名揸樓數目過去5年淨減6萬，這是辣稅下畸型現象，而近年買一手或二手，就算是夫婦夾份一齊供，樓契很大機會只落單方名字，以預留一個Quota留待將來一變二。
目前聯名持有物業的數目仍有近77萬個，即使只有一成拆名自製首置，數目仍近8萬個，有這批「算死草」，樓市莫非真的跌條毛？每一個政策都有優缺點，自製首置「上車」，無疑贏在起步線，遇上升市周期，理應有著數。不過，今次樓市是調整抑或只是大跌周期的前菜，沒有人能預計到，政府出豉油你出雞，太過進取、加按套現幫另一位「首置」上車收租，務求一變二，不幸遇上大跌浪，結果或是二變零。
P.S.：CCL連跌12周共6.4%，最新報174.7，按周跌0.49%，距離年底預測目標135，還要跌多22.7%。預告一下，2018最後一篇blog會寫幾時是入市時機。
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