趣BlogBlog - 股榮 2019年11月24日
【趣Blog Blog】1萬變400萬 買股定買樓？ - 股榮
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50年前的11月24日，是恒指正式向外發報的日子，首日收市158.5點。經歷香港經濟陰晴50年，以恒指上周四收報26466點計算，累積升幅166倍，複合年度化每年回報約10.8%，遠優於美股及日股。
50年前買股贏得多，抑或買樓升值勁，賬面計是後者，但如果能將股息再投資滾存，一樣得出1萬元變400萬元的魔法。
根據昔日剪報，上世紀60年代尾，車衣女工、侍應等月薪約300元，中大畢業生到滙豐做見習生，月薪為千元。
藍籌屋苑美孚新邨，第1期60年代尾發售，首張價單寫上1968年8月，僅一頁紙，涉逾600夥，分佈百老匯街1至11號（沒有10號）共10幢物業，售價2.45萬元起，逾千呎「凸海」單位售價不足10萬元，呎價數十元。其中百老匯街8號低層A室凸海戶，實用1,387呎，上年成交價1,768萬元（目前估值相若）。原業主1969年3月一手買入價4萬元，近50年升值441倍。
並非所有樓都50年升值400倍，同是60年代尾焦點盤，由香港置地發展的西灣河太安樓，當年以免首期、月供80元（中型）、100元（大型）作招徠，但升值幅度明顯不及。太安樓中層48室實用面積352呎，最近以438萬元易手，呎價1.24萬。此單位1969年7月一手價2.4萬元（呎價68元），最新造價與一手價比較，50年升值約182倍。
單看賬面數，買樓升值幅度勝過恒指。但如果將股息再投資滾存，兩者回報卻接近。彭博數據，如果計及股息再投資，恒指過去50年回報由166倍增至409倍，複合年回報達12.8%，數字優於歐美日同期表現。當年投資一萬元於恒指，至今連股息回報滾至409萬元，與美孚新邨一樣，50年回報逾400倍。
97後恒指已不代表香港
50年前股樓回報逾400倍，未來50年能重演嗎？或者大家可先望望過去22年港股港樓表現。97回歸後，恒指至今賬面僅升74%，計及股息亦僅2.7倍回報（複合年回報約6%）。另一邊廂，美股道指22年來連同股息回報為5倍（複合年回報約8.4%），跑贏恒指。
港樓方面，青衣灝景灣算是97年經典盤，3座中層E室實用面積676呎，1997年以524.7萬元一手買入，上月以1,122萬元（呎價16,598元）沽，賣方持貨22年升值1.1倍。樓價升幅表面跑贏恒指，但計及股息因素，恒指實際回報超過港樓。
無可否認，早年受惠經濟轉型，港股港樓都經歷爆炸性增長期。回歸前，英資退，港資上；回歸後，港資被中資搶佔市場，甚至恒指逾一半成份股由中資股霸佔。港資退，中資上，近數年成中環主旋律。
未來港股港樓表現，根本上與中國經濟連成一線。在本港水深火熱之時，阿里巴巴堅持來港，不是情意結，乃是深圳、上海仍未能取代香港對外金融角色。今場運動後，中共將加快溝淡香港，股市如是，樓市亦如是。回歸前，大家對50年不變半信半疑；時間未過一半，大部份港人對50年不變已得啖笑。
已故財經專欄作家曹仁超五年前指，70年代至80年代恒指盛衰代表香港經濟，指數升跌與香港經濟氣候相連；97後恒指已不代表香港，內地企業充斥成份股，指數除反映本地房產、公用股走勢，就只顯示中資股表現，與大部份港人已沒關係，「以前恒指就係香港，香港就係恒指，如今恒指只係恒指」。
股榮
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