趣BlogBlog - 股榮 2020年4月26日
【趣BlogBlog】失租值支持 劏房勢現爆煲潮 - 股榮
所謂爆煲，是指價值跌幅五成以上。商舖、寫字樓、車位後，下一個爆煲資產會是劏房，或者納米樓。近日市場錄得多宗劏房低價成交，背後主因，是失去租值支持。當劏房租金「溢價」不再，劏房樓價「溢價」會消失，甚至在供過於求情況下，由溢價變折讓。
過去劏盤有價有市，只因為四個字：「將呎就價」。發展商將劏盤，以較同區高三成甚至五成溢價出售，200呎納米單位，以呎價3萬元推售，聲稱600萬元內可上車；結果一班覺得再唔上住先，將來一定置業無望的首置客，成為劏房市場主力。而另一班劏房買家，則屬投資者，他們覺得劏房縱有高溢價，但租金回報仍有3厘以上，計完數還是有利可圖。
劏房溢價的畸形，以納米盤始祖大埔嵐山最為經典。目前屋苑平均呎價約萬二，但大細單位呎價都差距近倍，180呎劏房最新一宗成交（今年3月）賣324萬元，呎價萬八元。而本月一宗751呎三房戶，以740萬元易手，呎價一萬有找。租值上，年初179呎月租7,900元，呎租44元；反觀一個950呎單位，月租20,900元，呎租22元。
一場武漢肺炎，現階段大家未必感受到樓價堅跌，但租金較半年前平一至兩成，卻是相當實在。住宅租金下跌，不是近兩個月的事。差估署數據，430呎以下的住宅租金由去年8月開始拾級回落，至今年2月底止累跌8%；其中港島區半年跌13.5%最急，反而同期樓價未見太大回落，430呎以上住宅樓價跌4.9%。
近期納米樓租金開始呈「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號的AVA 55，去年下半年入夥時，開放式單位月租達1.2萬元，不足一年租金大跌逾三成；一個低層B室單位，實用166呎，日前以8,000元全包租出，呎租48元，未扣除差餉等使費，租金回報由高峯期4厘，急降至只有2.5厘。大埔白石角新入夥的嘉熙，低層248呎開放式單位，以8,900元租出，呎租36元，以業主515萬元購入價計（呎價兩萬元），單位租金回報僅2厘。
當租值貶值，樓價亦會減值。運房局資料，過去四年（2016至2019年）實用面積少於20平方米（215呎）的落成私人單位，合共2,450個，較2012至2015年間合共224個，激增10倍。過去四年以超高溢價買劏房豪宅的上車客，要有心理準備，會成為負資產一分子，當年以幾多溢價買納米樓，樓價會回落至同區屋苑市價水平。
至於劏盤爆煲速度及幅度，睇三個字：失業率。
今年1至3月份失業率急升0.5個百分點，至十年新高的4.2%，升幅也是自海嘯後最大。2008年7月，當時失業率與今年疫情前相若，約3.2%，雷曼爆煲令失業率短短半年間飆升兩個百分點，至2009年3月底的5.2%；當時失業率升至5.5%（2009年8月）見頂。
租金指數及樓價指數，於2008年7月至2009年3月，分別跌23%及13%，並於失業率見頂前約一季率先見底反彈。
本港失業率未來一季（4至6月）相信仍會大幅飆升。歐美疫情縱見頂，全球經濟距離回復正常還有一段時間；微軟創辦人蓋茨最新在《西雅圖時報》分享武肺大流行的想法，未來一年大家仍會感到痛苦，世界經濟會陷入蕭條，「好消息是，未來兩個月我們可以期待半正常（semi-normal）的世界。大家可以外出，但不能經常出去，也不能到人多的地方。學校會重開，但體育館不會。基本原則應該是允許那些對經濟或人類有很大好處，但感染風險很小的活動。只有在大多數人口接種疫苗後，生活才能恢復正常，這可能需要一段時間，如能於2021年下半年大規模生產，已是創舉」。
股榮
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