環球樓市觀望——內房為何高價投地？
根據克而瑞最新數據，自本年第二季以來，內地樓面地價首50位的專案中，半數面臨虧損。其中有16宗是地王，佔比超過三成，是嚴重虧損的地塊。事實上，內房這幾年投得的地皮，據測算下來，三分之一都是不賺錢或者虧損。筆者有些內房好友透露，他們公司項目大
部份都是不賺錢或者虧錢，但還好他們在城市更新這個板塊做得不錯，賣價高毛利高，一個項目可能頂十個，每年都能比較穩定轉化用地，所以明知投地不賺錢但都會做。
筆者翻查資料，根據中指院數據顯示，今年1至10月，首100位房企投地總額達25950億元人民幣，投地規模按年增長10.9%，增長率較1至9月有所上升。10月東莞、深圳、金華、西安和蘭州土地成交溢價率，依然高達36%、37%、42%、47%和77%。
那麼為甚麼大家會覺得價格很貴，不賺錢甚至虧損的地，依然有那麼多內房敢拿？總括來說，內房如果預判精準，就敢較預期看高，投別人不敢投的地，即是預期未來3至5年後市價錢會更高，所以有些公司會把預期看得很高。
現在周邊二手樓價格是每平方米1萬元人民幣，你預期兩年後樓價只會漲到每平方米1.5萬元人民幣左右，樓面地價拍到每平方米8000元人民幣左右，你可能就不敢投了；但別人預期兩年後樓價會到每平方米2萬元人民幣，樓面地價每平方米1萬元人民幣也敢出。
在過去十多年的多次小周期裏，很多內房實現規模逆襲及上市，以至進軍海外。筆者有一位在內房任職高層的朋友，前年底他的公司去競拍一塊地，老闆想投，但投資部門測算顯示，即使以底價投到也不賺錢，最後那塊地流拍，去年再拿出來拍，公司多花幾億元人民幣才投到手，導致老闆發火，他們都被罰了錢，這就是對未來樓價預測有異導致。
領地集團在四川廣元投了一個專案，它把學校、體育設施、醫療設施建得很好，最終在那地方買樓的人，有三分之一是來自陝西的。如果你只看到四川廣元的客群，你可能就不敢投了。維度不同會導致結果不同，當然看好是金錢衡量的標準，除了這個還有很多原因，是在投地時要考慮重點，下期筆者再與大家細細分享。
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環球樓市評論人
鄭偉舜
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