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2020年11月23日 星期一

政經密碼 - 周顯 2020年11月23日

政經密碼 - 周顯 2020年11月23日


明日大嶼作為未來中央商業區獨特性和必要性


香港很多地皮從填海而來,圖為中環地皮。(資料圖片)

「明日大嶼」為甚麼一定要作為「CBD」(中央商業區,central business district),這得從中環的土地發展開始講。

如果到滙豐銀行總行大樓,你會看到有一個牌子,講明這條界

線就是當年的「海岸線」(waterfront)。換言之,當時的滙豐銀行總行大樓就是建築在風景最好的海邊,就像幾十年後的交易廣場,以及又幾十年後的國際金融中心。在滙豐銀行總行大樓對外的土地,從皇後像廣場(The Queen looks like a square?)以外,全都是填海得來的。

好了,現在有一個問題:當時的香港,土地還有很多,東區,在北角以後,即是從鰂魚湧到柴灣,大部分未開發,這還不算港島南和新界地區,直至今天,還是處女地。為甚麼偏偏要搞中環填海?成本既高,極不劃算呢?

原因很簡單:中環的土地比較值錢,因此,在中環填海,比開發其他地區更有效益。

那些外行的人常常只顧及開發土地的成本,完全無知,也來作評論,香港正是充滿了這些弱智的所謂「學者」,因而教出了像區諾軒以及絕大部分反對開發土地的泛民政客,也教蠢了擁護他們的市民。

他們的論述完全忽視了一個盲點,就是土地除了開發成本之外,還要講求效益。換言之,如果開發出來的土地的價格很高很高,不管用多貴的成本去開發,還是有大利可圖。

簡單點說:「明日大嶼」的土地價值很高,原因在上周說了,就是它位於香港未來發展的中心點,連接了中環、連接深圳的新界西、大嶼山機場和大灣區,因此,它將會是香港的未來發展所繫,好比上海的浦東,規劃是幾百幢商業大樓、酒店、服務式住宅,完全現代化的規劃,以取代現在嚴重老化的中上環至灣仔,後者從道路到設計規劃,完全不符合現代標準,更加沒有新的大塊土地可供繼續發展,還有不少開始變成危樓,不敷未來發展的需要。

然而,這做法等於「遷都」,將嚴重損毀了現時中環地主的利益,才會遭到強烈的反對,有人甚至認為,去年的社會運動的肇因之一,就是對「明日大嶼」的反抗。

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