林氏力牆｜政府辣招 扭曲樓市（林本利）
過去10年，政府為了壓抑住宅物業價格上升，不時收緊按揭和加辣，結果反而令「上車盤」的價格大幅上升，遠遠跑贏同期豪宅的升幅。
自從2016年11月政府為樓市加辣，將非首置的住宅物業印花稅由雙倍（1.5%至8.5%）增加至15%後，不少投資者便改
而搶購非住宅物業。之後2年多，商舖物業一再出現天價成交，恒地以5萬元呎價投得中環商業同地，長實以402億元沽售中環中心。
今年初武漢肺炎從內地輸入香港，香港經濟受到嚴重打擊，不少公司和商舖被迫結業，寫字樓及商舖需求大減，個別地區的價格急插九成。 政府為了救市，繼金管局早前放寬非住宅物業按揭後，近月的施政報告又取消雙倍印花稅，希望吸引投資者進場托市。
過去10年，政府為了壓抑住宅物業價格上升，不時收緊按揭和加辣，結果反而令「上車盤」的價格大幅上升，遠遠跑贏同期豪宅的升幅。根據差估署的資料，面積430呎以下的物業，售價指數由2009年10月的130.8上升至今年10月的424.1，升幅高達224%。至於面積1,722呎以上的物業，同期售價由194.3上升至295.1，升幅不過52%。
2011年，金管局收緊1,000萬元或以上的物業按揭，最多只可以按五成，炒家和投資者便轉而購入中小型單位，因為可以按七成。到中小型單位價格被炒高，金管局在2015年就收緊到只可以按六成，令首期不足的上車客只好向發展商申請二按，支付高達8厘的按揭息率。上車客的另一選擇是申請按保，最多可以借九成，但樓價要在400萬元或以下，只足夠認購「納米樓」。去年林鄭把九成按揭的樓價調高一倍至800萬元，結果又促使中小型單位價格上升。
政府的辣招不單令「上車盤」價格上升，還扭曲成交價。由於現時住宅樓價超過800萬元便不能借九成，超過1,000萬元便不能借八成（最多只可借五成），不少買家為了樓價不超標，只好代賣家支付代理傭金或其他交易費用。
若然賣家出售的住宅未過3年禁售期，要支付10%的額外印花稅，原本開價1,100萬元，要支付110萬元額外印花稅，實際只得990萬元。賣家可以和買家商議把成交價降低至1,000萬元，由買家繳付100萬元額外印花稅，合共支付1,100萬元。由於成交價低了，買家可以支付較少的印花稅，亦可以申請八成按揭，可說相得益彰。
林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人
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