林氏力牆|政府辣招 扭曲樓市(林本利)
過去10年,政府為了壓抑住宅物業價格上升,不時收緊按揭和加辣,結果反而令「上車盤」的價格大幅上升,遠遠跑贏同期豪宅的升幅。
自從2016年11月政府為樓市加辣,將非首置的住宅物業印花稅由雙倍(1.5%至8.5%)增加至15%後,不少投資者便改
而搶購非住宅物業。之後2年多,商舖物業一再出現天價成交,恒地以5萬元呎價投得中環商業同地,長實以402億元沽售中環中心。
今年初武漢肺炎從內地輸入香港,香港經濟受到嚴重打擊,不少公司和商舖被迫結業,寫字樓及商舖需求大減,個別地區的價格急插九成。 政府為了救市,繼金管局早前放寬非住宅物業按揭後,近月的施政報告又取消雙倍印花稅,希望吸引投資者進場托市。
過去10年,政府為了壓抑住宅物業價格上升,不時收緊按揭和加辣,結果反而令「上車盤」的價格大幅上升,遠遠跑贏同期豪宅的升幅。根據差估署的資料,面積430呎以下的物業,售價指數由2009年10月的130.8上升至今年10月的424.1,升幅高達224%。至於面積1,722呎以上的物業,同期售價由194.3上升至295.1,升幅不過52%。
2011年,金管局收緊1,000萬元或以上的物業按揭,最多只可以按五成,炒家和投資者便轉而購入中小型單位,因為可以按七成。到中小型單位價格被炒高,金管局在2015年就收緊到只可以按六成,令首期不足的上車客只好向發展商申請二按,支付高達8厘的按揭息率。上車客的另一選擇是申請按保,最多可以借九成,但樓價要在400萬元或以下,只足夠認購「納米樓」。去年林鄭把九成按揭的樓價調高一倍至800萬元,結果又促使中小型單位價格上升。
政府的辣招不單令「上車盤」價格上升,還扭曲成交價。由於現時住宅樓價超過800萬元便不能借九成,超過1,000萬元便不能借八成(最多只可借五成),不少買家為了樓價不超標,只好代賣家支付代理傭金或其他交易費用。
若然賣家出售的住宅未過3年禁售期,要支付10%的額外印花稅,原本開價1,100萬元,要支付110萬元額外印花稅,實際只得990萬元。賣家可以和買家商議把成交價降低至1,000萬元,由買家繳付100萬元額外印花稅,合共支付1,100萬元。由於成交價低了,買家可以支付較少的印花稅,亦可以申請八成按揭,可說相得益彰。
林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人
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