白居二買公屋不可不知的事
新一批白居二買家逐步入市，推動近月未補地價資助性房屋交投活躍，亦頻錄破頂成交。白居二買家除了可在二手市場購買居屋，亦可選購公屋單位(業主在居屋第二市場放售的租置屋單位)，那麼，白居二買家購買公屋，按揭配套是否與居屋一樣？
白居二買家購買公屋單位在原則上同樣享有
高達九成按揭，以及長達25年按揭年期，當中亦無需支付按揭保費；但實質上，跟居二市場之居屋單位一樣，首次出售日期起計已多年的單位，或礙於按揭還款保證期限的關係而未必獲批足九成按揭，買家要小心注意公屋單位的首次轉讓期。房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年，而公屋的擔保期是25年，銀行會因應公屋剩餘擔保期設定按揭成數及還款期；例如一些銀行以居屋首次買入期計18年或19年為界線，但公屋則以首次賣出日期計14至15年內為主，不超於這個年期才大機會批足九成按揭及25年還款期。公屋有別於居屋，居屋若非貨尾或撻訂重售單位，首次出售日期大多與樓齡差距不多，但二手市場未補價公屋即使樓齡較高，首次出售日期卻可能是近十年之事，故此買家需向業主取得准賣證或從土地註冊紀錄確定單位之首次轉讓日期。
若果二手未補價公屋現時距離首次賣出日期已超出14至15年，有些銀行做法是遞減可造還款期或按揭成數，例如將九成按揭降至八成按揭甚至七成按揭，又或將還款期由25年縮短至20年。在上述擔保期內承造按揭之公屋單位，銀行現時提供P按(最優惠利率為基準之按揭)而非市場大熱之H按(拆息按揭)，實際息率現為2.5厘為主；然而，銀行按揭審批方面會較私樓寬鬆。
如果二手未補價公屋單位首次買入期計已達20年或以上，銀行大致上只可跟隨私樓批出六成按揭，但按揭年期仍以25年為限，並非如私樓般可長達30年。由於已過擔保期，銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試，並提供足夠入息證明，在估價方面大多亦需按市值扣減樓價折扣率去計算，尤其對於破頂價單位，買家需小心衡量有否估價不足問題。
作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
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說樓解按 - 王美鳳 舊文
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