中央嚴打壟斷 港樓會否受累(二)
上周談這議題時，受字數所限，未能詳細解釋筆者觀點！唯有今周再續談！
由於三大發展商都擁有不少農地，可能涉及「壟斷」性質！農地被要求多建屋是合情合理的推斷！有讀者並不認同筆者上周每年8.5萬夥的估計。根據市場測量師預測，若全部私人農地被利用，以一半建
屋，另一半興建附屬配套，並用5倍地積比興建的話，可以有接近60萬住宅單位，超過46個太古城，很震撼的數字，好像可以立即解決居住問題！
事實上，要多久時間才能完成涉及的農地，是問題的關鍵！5年的話，每年有12萬夥，10年完成，每年就變成6萬夥，20年的話，每年就只有3萬夥！相差何其遠！
要將農地變成可建5倍的住宅地，很多配套設施需要興建，道路、水、電、煤統統不可或缺！最要命的一定是交通！大型發展區不能單靠巴士、小巴等，必須有類似地鐵的大型運輸工具！以古洞站為例，只在原有鐵路上建一個站，估計在2027年才建好，整條北環線需至2034年才完成，洪水橋站完成也要2030年，這些已經研究多年，比較成熟相信是最早可以提供的新地鐵服務。其他地區的農地一但涉及交通問題，需要多久才能解決，往往是無法估計！要充分發展農地並不單是業主或發展商願意做便可以，政府跟港鐵如何配合，也是關建之一！
另外，也有讀者認為，即使每年新增供應足8.5萬夥，在董建華年代也曾令樓價大跌。筆者一向認為亞洲金融風暴才是97年跌市原兇！大家試想下，當每年有8.5萬夥的七成(即是約6萬夥)公營房屋供應，但需求又如何？在排隊上公屋的家庭有超過15萬，單身申請又有10萬，每次居屋申請也近20萬個，這些都是積累的需求，每年又有幾萬對新人結婚，萬多個外地學生畢業，幾萬個單程證到港，八萬五供應仍然遠遠追不上需求！
再者，這樣低收入人士，尤其是居住在籠屋及劏房的人士，根本沒有買私人單位的財力，他們遷往公屋，根本對私人買賣市場沒有影響。居屋買家有部分與私人市場重疊，所以面積細小的納米樓的前景，便不算樂觀！
筆者也估計原先作籠屋及劏屋的單位回報下跌，也促使這類單位還原作普通住宅，這些大多都位於市區的單幢屋，這些屋樓價有機會出現下跌！
相反，絕大部分的私人住宅，下跌的風險有限！
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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