熱愛磚頭│地產新遊戲規則漸露端倪（李紫晶）
熱愛磚頭│地產新遊戲規則漸露端倪（李紫晶）
9月尾那句「遊戲規則已改變」把本地地產股打到魂飛魄散，但實質如何改變則仍有待觀察。
9月尾那句「遊戲規則已改變」把本地地產股打到魂飛魄散，但實質如何改變則仍有待觀察。其後紫晶提出看龍頭發展商短期
的推盤態度是觀察重點。如今過了一個多月，有趣地發現大型發展商在新盤定價上均比以往「忍手」，像對新的「遊戲規則」已有領會。
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例如，新地（016）、恒地（012）及會德豐聯合發展、位於堅尼地城的Kennedy 38，折實呎價介乎25,100至30,000元，低於同區近兩年新盤的價格；又例如會德豐的啟德項目Monaco One，早前公佈的價單亦與年初售價相若，與以往越賣越貴的情況大不同。更令人更意外的是新地位於元朗的Yoho Hub，為Yoho系列之壓軸項目，價單未出，但發展商高層已事先張揚Yoho Hub不會進取定價，強調會以市價推盤雲雲。
棄善價而沽 改貨如輪轉
若偶然一兩個樓盤定價略低還不至於令人有聯想，但現在多個新盤都有相同取態，不得不使人聯想發展商日後賣樓是否放棄善價而沽策略，改以貨如輪轉手法？但要賣樓貨如輪轉，還須要土地來源穩定充足，那要取決於政府的批地流程。恰巧最近政府與發展商在補地價事宜上似乎有所加速。
近月，有數單大額的補地價申請獲批，其中最矚目的是九龍建業（034）與政府磋商逾20年的牛池灣清水灣道35號，終以逾96億元完成補地價申請，每呎樓面補價4,464元。其它還有香港興業與中信泰富地產共同持有大嶼山愉景灣北部用地，以約52.4億元完成補地價程序，每呎樓面補價約4,030元；太古和中華汽車合資發展位於柴灣的一幅土地，補地價45億，每呎補地價約6,542元。
以往政府與發展商就補地價申請上拉鋸經年，的確窒礙了土地資源的運用。如日後政府真的加快審批土地發展項目的申請，發展商便能以貨如輪轉、重量多於重價的售樓方式賣樓，可能這就是所謂的新「遊戲規則」。政府與地產發展商兩大土地發展持份者的轉變，足以改變日後香港的樓市，雖然現在趨勢未明朗，但隱隱然已見方向。一手樓訂價克制，整體樓市走勢趨向平穩的機會很大。剩下最值得留意的是另一主要土地持份者──新界原居民的態度，究竟擁有大量新界土地的新界原居民會否也配合政府的新規劃？真是要拭目以待。
按以上觀察，未來數年整體樓市難以大升，但大跌也不可能，因為現時住宅建築成本已逾5,000元一呎，地價每呎成本在4,000以上，加上供滿樓的物業佔比多於整體住宅數量一半，真的很難有樓價大幅下挫的一天。想買平貨的朋友，一是找有潛力跑贏大市的地區投資，二是多看二手放盤，總會有些急於套現的業主，根據最近的成交紀錄，發現蝕讓的個案也不少。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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