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2021年11月10日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月10日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月10日


樓宇既可以用 還可以兼有投資功能
房地產投資是普羅大眾最容易接觸到的投資方式,原因是它既可以住,還可以邊住邊投資。這可不是其他投資工具可以並有的特性。

買股票,買債券,得到的只是一份資產證明書,難道真的會有人拿它們做牆紙,或用來點雪茄?買貴金屬,雖可以同時用來做首飾,

但打造的過程中會有消耗,而首飾的款式亦會過時,需要不斷折舊。唯有地產才可以在享用的同時,還可以有投資升值的成果。其他投資工具,或許也會升值,但大都不可以同時拿來用。

「投資可升可跌」是政府常用來提醒投資者的警句。這個說法於其他投資極是,但於投資地產卻不盡然,因為投資房地產,在大部分清況下都是升多跌少的。

美國有個退伍軍人,寫信給Robert Shiller(曾獲諾貝爾經濟學獎),對這個經濟學家貶低地產投資前景的言論表示沒法認同。他說,自己一生中買過六套樓,每套都升值。早年買的五套,全部升值數以倍計,近年買的一套,也升了五成。我相信這樣的經歷,在美國以外的人一樣會有。香港人若是在五、六十年代就買了樓的,很難可以找到一間是不升值數以倍計的。如果買的不是住宅而是商舖,那升幅就更可能數以百倍計。

出現這種情況的原因是:建築物雖會折舊,但土地卻會升值。房屋通常包含地權的,土地升值的時候,房屋也會升值。土地之所以會升值,是因為在土地上生活的人的生產力高了之後,他們負擔樓價的能力亦會同時上升。但由於受偏好的地區土地面積無法同時上升,所以熱門地區的樓價,大部分都會隨當地人的收入增加而上升。

當然,亦不是沒有例外,但只是少數。Robert Shiller舉了土耳其的以弗所為例,這個在聖經時代已出現的海濱城市,現在港口已被淤塞,失去功用,只餘下一片廢墟。這裡的樓價當然不及以前值錢。

淘金熱的時候,美國就曾出現過一些金礦城,但金礦掘完了,就人去樓空,那裏的樓價當然再也賣不起錢。此外,又如底特律,原本是美國的汽車生產基地,通用、福特、佳士拿都在這裡設廠。但現在這些公司都搬走了,工人都失業了,底特律的樓價自然今不如昔。

因此,投資地產最關鍵要避開經濟走下坡的國家與生產力難有起色的城市。近年深圳的樓價升得比香港快,就是因為深圳的生產力增長得遠比香港快。

不過,對大多數人而言,要做一個買本地樓的決定,遠比做一個買外地樓的決定來得容易。除了是因為對外地的環境不熟悉之外,更因為本地樓可以拿來自己用,外地樓沒法自己用,如果租不出,丟空的成本會很高。普通人買樓,都喜歡以自用為基礎,並同時用作投資。這種優點是其他投資工具不能提供的。

樓宇既可以用 還可以兼有投資功能
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