熱愛磚頭│分享明年內房投資操作（李紫晶）
熱愛磚頭│分享明年內房投資操作（李紫晶）
只要能夠提供現金流，手持的物業便能提供未來投資的資本。
上期談到明年是重整內地房產投資組合的有利時機，有資金壓力的朋友可趁機減磅，沒有資金壓力的也可以較少差價換馬，優化資產組合。由於每位投資者的情況
不同，很難具體說明如何操作，因此紫晶今次分享自己的明年操作，希望有點參考價值，幫助讀者朋友思考如何優化組合。
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紫晶現時持有兩個大灣區物業：一個在佛山；一個在珠海，兩個物業沒有借貸，均打算作為長線投資。由於「房住不炒」的政策所限，之前把短炒為目標的物業賣掉後已沒有打算再短炒，未來投資以長線為主。由於現時沒有資金壓力，所以明年將採取穩中求進策略，在適當時候加注。
確保持有物業提供現金流
具體操作如何？首先是確保持有的物業能提供現金流，哪怕現金流不多，還是較空置等升值好得多；只要能夠提供現金流，手持的物業便能提供未來投資的資本。相反，沒有現金流的物業卻是再投資時的負累，加大投資後的風險。
慶幸現時持有的物業是帶裝修，珠海的物業位於新區核心中央位置、佛山的物業在地鐡站旁邊，現時的市價比兩年前購買時仍有一成多升幅，相比同期朋友購買的中山物業有兩成跌幅已好了許多。因此，不厭其煩的提醒讀者，在內地置業，適宜採用由上而下的選樓策略，先揀有GDP及人口增長、有產業帶動的城市，再在城市內選擇核心的地段或有基建鐡路項目的小區。
佛山的物業出租非常容易，現時租金回報約4.25厘。珠海物業尚未收樓，但日後打算作短期出租用途（類似Airbnb形式），一來可以渡假自用；二來回報可高於長租的收益，同時因為有房務打理，房子損耗較少。
處理好現時的物業後，便可以為未來投資作準備，這可分為資金部署和找尋標的物兩方面，部份資金來源可考慮將手持物業按揭套現，但必須先考慮套現後及再作物業投資前，要如何運用這筆資金。前提是這筆資金運用必須靈活，可以隨時拿出來買樓，風險也不能太高。如果跟香港銀行申請港元按揭，還要考慮滙價風險及較高昂的手續費。
以明年中央略為寛鬆的貨幣政策下，買入中國國債ETF較為可取、其次是分注買入REITS或股票指數ETF。內地銀行的按揭計劃現時息率約5厘，香港銀行約3厘但手續費昂貴，大家務必要將支出計算清楚。
了解國策及城市規劃最重要
最重要的一環是選擇標的物，深入了解國策及目標城市的未來規劃，可說是比親身看樓還重要。以紫晶手持的都是二線城市物業的佈局來看，如再下一城，首選深圳這類一線城市。相反，如讀者朋友手持一線物業，以中央打壓一線以扶助周邊二線城市的做法，適合在二線城市分散投資。
說回紫晶的目標──深圳，今年9月中央公佈擴大前海合作區範圍，面積由14.92擴展至120.56平方公里，南至蛇口及大小南山片區、北至會展新城及海洋新城片區、機場及周邊片區、寶安中心區及大鏟灣片區。同時，前海合作區亦擴大開放內容，包括服務貿易、服務業、金融業、法律事務等領域將對港澳開放，可以說這是未來港澳增長引擎所在。
現時尚未通關，難於考察，但網絡資訊發達，還有很多方法可掌握市場動向。其中一種可以推介讀者的做法是定期到「阿里法拍網」瀏覽，此網站提供大量物業拍賣資訊，包括初步估價、拍賣後還會提供叫價次數、成交價、圍觀人數等反映市場熱度的資料。此外，網站不時會有較市價低兩三成的成交，如果勤力做功課，不難發掘到一些吸引的項目。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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